房地产估价案例与分析精讲班第81讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
[案例3—13]
关于××县92040号地块的评估报告（节选）
（一）委托单位：××县海珍品养殖公司。
（二）估价目的：为抵押贷款提供依据。
（三）估价时点：20xx年1月16日。
（四）估价日期：20xx年1月16日至1月20日。
（五）估价依据：1.委托单位提供的国有土地使用权出让合同书NO.92040号；2.国有土地使用证。
（六）勘估物的情况：
1.该勘估物面积为18.98亩，用途为鲍鱼、水产养殖出口基地。
2.该勘估物土地使用期限为xx年，即从20xx年6月16日至20xx年6月16日止。
3.该勘估物位于环岛公路（红山段），南向连接环岛公路，近临大海，地理位置优越，交通方便，是养殖业最佳选择地域。
（七）勘估物之市场背景：20xx年初房地产市场处于稳定趋势。
（八）勘估物的评估：
1.针对该勘估物的评估目的，拟按现市值评估后，考虑其风险系数按80％计算，评估有效期限一年；
2.考虑××县1月份在市场上与勘估物可比性强的交易实例较多，故采用市场法进行评估；
3.根据市场上使用性质、位置、环境等因素与勘估物基本相同的交易实例进行比较，拟勘估物以现市值21万元／亩计，即其现值为：18.98×21＝398.58（万元）；考虑其抵押贷款风险性，故按现值的80％计算，即最大的贷款金额为：398.58×80％＝318.86（万元）。
（九）评估结果，××海珍品养殖公司拥有92040号地块的土地使用权现作为抵押贷款，其贷款的最大金额为人民币（318.86）万元。
[案例3—13]分析
1.本估价报告格式不规范，估价过程简单，专业用词不确切，估价报告书撰写不够规范。如，缺少受理估价方名称，缺少估价对象一项，“勘估物的情况”的标准用词为“估价对象概况”。
2.数值的测算过程过于简单，本案例采用市场比较法，却没有市场比较法进行测算的一般步骤与过程，而直接就得出结果。
3.估价对象土地使用权始于20xx年6月16日，估价时点为20xx年1月16日，应将土地的价格进行日期修正到估价时点，同时如果比较案例土地的取得不是在估价时点，也同样需要进行日期修正。
4.估价对象的土地使用权还有xx年零5个月到期，可比实例的土地使用权年限应该与之相同，如果不同，则还要对可比实例的价格进行修正（个别因素修正）。
5.该估价对象是一块用于养殖业的土地，当地市场上同类用地的交易案例较多时方可采用市场比较法估价，这类特殊用途的房地产在抵押以后是否保持原有用途，是否仍然有稳定收益，在抵押贷款估价时都要对由此引起的风险性进行考虑。
3.9 特殊用途房地产估价
特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该类房地产估价时已经考虑了专营权的价值。[案例4—14]和[案例4—15]分别提供了加油站和停车场的估价报告，就都是属于带有专营权（或称特许经营权）的特殊房地产估价，但[案例4—14]对估价对象房地产估价时剥离了专营权的价值。
[案例3－14]
××加油站房地产估价结果报告（节选）
（一）委托方：××市××加油服务有限公司
（二）估价方：××市××房地产交易估价有限公司
（三）估价对象：××市××加油服务有限公司加油站房地产
1.坐落××市××加油服务有限公司加油站。
2.权利状况根据×房地字第30000×××××号房地产证确认，××市××加油服务有限公司为此次估价房地产权利人。
3.规划限制条件土地使用年限：xx年（20xx年5月26日至20xx年5月25日止），剩余使用年限：xx年零2个月。
（四）估价目的：为抵押贷款提供价值参考依据
（五）估价时点：20xx年3月29日
（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
（七）估价依据：
1.国务院、建设部、国土资源部及××省和××市有关法规和政策；
2.房地产证（×房地字第30000×××××号）；
3.委托方提供的企业会计报表；
4.企业法人营业执照；
5.××市贸易发展局文件
6.估价人员实地勘测调查获得的实况和资料。
7.不考虑特殊买家的额外出价。
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：本公司接受委托，根据国家有关房地产估价的规范和标准，通过实地勘察和对邻近地区的调查，在认真分析研究所掌握的材料后，决定采用收益法作为本次估价的基本方法，具体采用报酬资本化法进行测算，对估价结果进行综合分析，最终求取估价对象的市场价值。
收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各年的正常收益折算到：估价时点上的现值，求其和得出估价对象价格的一种估价方法。
（十）估价结果
估价总值：13018400元，大写：人民币壹仟叁佰零壹万捌仟肆佰元整（含税费）。
（十一）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：（略）
（十三）估价报告应用的有效期：（略）
××加油站房地产估价技术报告
（一）实物状况因素分析该加油站建成于20xx年11月，框架结构，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物，其配套设施有加油机、储油罐等，消防设备齐全。该加油站共有6台电脑加油机，目前经营状况良好。
1.基本状况：物业用途：加油站建筑结构：框架结构建筑层数：办公楼2层、平房1层、加油棚1层建筑面积：454.50m2 2.装修情况：（以办公楼、加油棚为主）
外墙：条形瓷砖内墙：乳胶漆天花：吊平顶楼地面：地砖、水磨石门窗：外防盗门，铝合金窗厨房：地砖地面，瓷片到顶墙面卫生间：地砖地面，瓷片到顶墙面，三洁具其他：车道、停车场均为混凝土地面
（二）区位状况素分析（略）
（三）市场背景分析：（略）
（四）最高最佳使用分析：（略）
（五）估价方法选用本公司接受委托，根据国家有关房地产估价的规范和标准，通过实地勘察和对邻近地区的调查，在认真分析研究所掌握的材料后，决定采用收益法作为本次估价的基本方法，具体采用报酬资本化法进行测算。对估价结果进行综合分析，最终求取估价对象的市场价值。
收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各年的正常收益折算到估价时点上的现值，求其和得出估价对象价格的一种估价方法。
（六）估价测算过程1.销售收入根据该加油站的会计报表，20xx年其营业收入为33230627.00元（不含增值税），考虑到20xx年为该加油站建成后营业的第一年，该加油站正常经营后其收入会有所增长，故将其正常运营的营业收入确定为34000000元（不含增值税），则有：销售收入＝34000000（元）
2.销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），经测算该销售成本占销售收入的75％，即：销售成本＝销售收入×75％＝25500000（元）
3.营业费用营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的5％计取，即：营业费用＝销售收入×5％＝1700000（元）
4.营业税金及附加营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4％计算，增值税税率为17％，即：营业税金及附加＝增值税×4％＝[销售收入－销售成本]×17％×4％＝57800（元）
5.管理费及财务费用经测算，加油站管理费及财务费用约占销售收入的6.5％，则：管理费及财务费用＝销售收入×6.5％＝2210000（元）
6.营业利润营业利润＝销售收入一销售成本一营业费用一营业税金及附加一管理费及财务费用＝34000000—25500000—1700000—57800—2210000＝4532200（元）
7.确定由房地产产生的净收益上述计算所得的年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和垄断行业（成品油经营权）超额利润，扣除商业利润及垄断行业（成品油经营权）超额利润后，所剩余利润即为房地产所产生的利润，根据对××市同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定商业利润为10％，经营权垄断利润为4％，则由房地产产生的年净收益a为：a＝营业利润一销售成本×（10％＋4％）＝4532200—25500000×（10％＋4％）＝962200（元）
8.收益年数：n＝xx年9.报酬率Y报酬率由无风险利率加风险利率组成，取报酬率Y为6.78％10.计算估价收益总值V V＝a/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝962200/6.78%×[1－1/（1＋6.78%）38]＝13018414（元）
取整为13018400元（七）估价结果确定估价总值为13018400元。
若需扣除转让税费，则计算如下：营业税及城建维护税：转让市价×5.05％＝657429（元）
印花税：转让市价×0.05％＝6509（元）
增值费：[转让市价一原购入价]×20％＝541574（元）
房产所得税：[转让市价一原购入价一增值费一税金]×15％＝225354（元）
税费合计：1430866（元）
扣除税费后的净值＝13018400—1430866＝1l587534（元）
（八）估价结论对估价物的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用收益法计算，评定估价对象在20xx年3月29日的估价总值为13018400元，大写：人民币壹仟叁佰零壹万捌仟肆佰元整。
（九）特别说明
1.对于被估价的房地产产权，估价方仅以委托方提供的房地产证予以界定。
2.对于房地产的建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证为法律依据，我们并未进行实地丈量。
3；估价方仅对房屋进行一般性的察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。
4.本估价价格包含地价及转让时应发生的各项税费，但未考虑未来市场价格的波动及税费率的变化，同时本估价价格包含了组成该加油站必要的相对固定的一些设备（如加油机、储油罐等）的价值。
5.本报告并未考虑该资产所欠付的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制，亦未考虑国家经济政策等发生变化或其他不可抗力对物业价值的影响。
6.本报告仅就委托估价目的对物业市值做出估价，不对其他用途负责。
7.未经估价方允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
8.估价时效为20xx年3月29日至20xx年3月28日。随着时间及市场，情况的变化，该物业价值作相应调整。如果使用本估价结果时间与本报告的估价基准日期相差12个月以上，估价方对应用此结果造成有关方面的损失不负任何责任。
附件一：物业位置示意图复印件（略）
附件二：有关照片复印件（略）
[案例3－14]分析
经营权垄断利润的确定是否恰当，是对这类特殊房地产估价（仅考虑房地产本身的价值时）的关键所在。
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