房地产开发经营与管理第十九套模拟试题 开发经营与管理 - 房地产估价师考试模拟题
一.单选题：
1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 （ ）
A 通货膨胀风险
B 周期风险
C 比较风险
D 变现风险
(.94分)
A B C D
2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为( )
A 6% B 8.4% C 11% D 15%
(.94分)
A B C D
3.某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向( )贷款较经济.
A 甲银行 B 乙银行 C 甲乙同样 D 无法比较
(.94分)
A B C D
4.房地产的( )性,决定了房地产市场是地区性的市场.
A 不可移动性
B 适应性
C 各异性
D 相互影响性
(.94分)
A B C D
5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（ ）
A 3.75% B 7.5% C 15% D 15.87%
(.94分)
A B C D
6.关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是( )
A (P / A,i,n) B (A/P,i,n) C (A/F,i,n) D (F/A,i,n)
(.94分)
A B C D
7.单利计息与复利计息的区别在于（ ）
A 是否考虑资金的时间价值
B 是否考虑本金的时间价值
C 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D 采用名义利率还是实际利率
(.94分)
A B C D
8.居民购买住宅的行为属于（ ）
A 习惯性购买行为
B 寻求多样化购买行为
C 化解不协调购买行为
D 复杂购买行为
(.94分)
A B C D
9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（ ）
A 13.0% B 33.3% C 43.3% D 14.4%
(.94分)
A B C D
10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（ ）
A 三通一平费用
B 工程造价咨询费
C 可行性研究费用
D 水文地质勘探费
(.94分)
A B C D
11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（ ）阶段。
A 投资机会研究
B 预可行性研究
C 初步可行性研究
D 详细可行性研究
(.94分)
A B C D
12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（ ）以下。
A 40% B 50% C 60% D 70%
(.94分)
A B C D
13.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（ ）以下。
A 40% B 50% C 60% D 70%
(.94分)
A B C D
14.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（ ）
A ±5% B ±10 % C ±15% D±20%
(.94分)
A B C D
15.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（ ）的租金。
Ａ 50个月
Ｂ 100个月
C 10个月
D xx年
(.94分)
A B C D
。
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16.按( )细分,房地产市场可分为一级、二级、三级市场
A 交易形式
B 用途
C 目标市场
D 存量增量
(.94分)
A B C D
17.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（ ）。
A 3个以上
B 5-10个之间
C 5个以上
D 3-10个之间
(.94分)
A B C D
18.（ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A面访 B问卷 C观察 D座谈
(.94分)
A B C D
19.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ）
A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
(.94分)
A B C D
20.流动比率,下列说法不正确的是( )
A流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％
B又称之为“银行家比率”
C又称之为“二对一比率”。
D在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上
(.94分)
A B C D
21.房地产投资项目的成本利润率等于（ ）乘以100%
A开发商利润/总开发成本
B正常经营年份的净经营收入/总开发成本
C开发商利润/总开发价值
D正常经营年份的经营收入/总开发成本
(.94分)
A B C D
22.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（ ）万元。
A 8.0 B 8.4 C 9.0 D 10.0
(.94分)
A B C D
23.房地产开发项目的建设阶段是指( )所经过的过程.
A房地产开发
B获得土地后到全部工程竣工
C从工程开工到工程竣工验收
D从工程开工到项目租售完毕
(.94分)
A B C D
24.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行( ).
A 项目融资
B 工程招标
C 市场定位
D 物业管理
(.94分)
A B C D
25.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是( )
A还本付息比率
B抵押收益率
C投资回报率
D项目收益率
(.94分)
A B C D
26.已知某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%,则该笔贷款是按( )作为计息周期的.
A 年 B半年 C季度 D月
(.94分)
A B C D
27.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（ ）。
A差别化 B同质化 C多样化 D独特性
(.94分)
A B C D
28.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。
A 物业的保值增值
B 满足当前的租户和新租户
C 物业的安全
D 实现物业的管理目标
(.94分)
A B C D
29.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（ ）年
A 1 B 2 C 3 D 5
(.94分)
A B C D
30.可行性研究报告中，一般不包括（ ）
A 封面
B 摘要
C 初步设计方案
D 附表
(.94分)
A B C D
。
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31.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（ ）
A30000件 B21400件 C21800件 D 15600件
(.94分)
A B C D
32.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（ ）
A 1 B 1.2 C 1.5 D 2
(.94分)
A B C D
33.某城市地铁线的建设,使沿线房地产大大增值,这体现了房地产的( )性.
A 适应性 B 位置固定性 C 政策影响性 D 相互影响性
(.94分)
A B C D
34.增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的( )阶段．
A 第一 B第二 C第三 D第四
(.94分)
A B C D
35.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（ ）
A 认知价值定价法
B 领导定价法
C 目标定价法
D 成本加成定价法
(.94分)
A B C D
36.以下调查中，不属于不可控调查的是（ ）
A 市场容量调查
B 消费行为调查
C 市场环境调查
D 营销因素调查
(.94分)
A B C D
二.多选题：
1.工程项目管理的基本职能是计划、（ ）
A组织 B决策 C 控制 D 协调 E 反馈
(1.88分)
A B C D E
2.政府宏观调控房地产市场的手段包括
Ａ土地供应计划
Ｂ地价的杠杆作用
Ｃ诚信建设
Ｄ税收政策
E 政府定价
(1.88分)
A B C D E
3.经营收入包括( )
A 销售收入
B 出租收入
C 自营收入
D 营业外收入
E 上年未分配利润
(1.88分)
A B C D E
4.房地产开发项目的主要不确定因素有( )
A 土地费用
B 建安工程费用
C 运营费用
D 空置率
E 容积率
(1.88分)
A B C D E
5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）
A 最乐观预测值
B 最悲观预测值
C 最可能预测值
D 最客观的预测值 E最原始的评估值
(1.88分)
A B C D E
6.财务评价中损益表用以计算（ ）等评价指标。
A成本利润率
B投资利润率
C资本金利润率
D资本金净利润率 E资产负债率
(1.88分)
A B C D E
7.个人住房抵押贷款包括 （ ）
A商业性住房抵押贷款
B商用房地产抵押贷款
C政策性住房抵押贷款
D在建工程抵押贷款
E个人置业抵押贷款
(1.88分)
A B C D E
。
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8.写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（ ）方面。
A经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容
B办公人员数量
C声誉
D财务的稳定性和长期盈利的能力
E所需面积大小
(1.88分)
A B C D E
9.产生房地产泡沫的原因包括( )
A土地的有限性和稀缺性
B投机需求的膨胀
C金融机构的过度放贷
D开发商对市场预测的偏差
E开发商之间的非理性行为
(1.88分)
A B C D E
10.项目竣工档案中的技术资料的内容包括（ ）
A前期工程资料
B土建资料
C安装方面的资料
D 设计文件
E变更资料
(1.88分)
A B C D E
11.购买者的购买决策过程由( )阶段构成。．
A引起需要
B收集信息
C评价方案
D决定购买
E买后行为
(1.88分)
A B C D E
12.某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着（ ）风险。
A收益现金流 B资本价值 C购买力 D政策 E政治
(1.88分)
A B C D E
13.影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（ ）
A净现金流量
B贷款利率
C基准收益率
D开发经营周期
E资产负债率
(1.88分)
A B C D E
14.金融机构进行项目贷款审查时,要进行( ) 和贷款综合评价等方面的评估.
A 客户规模
B 客户评价
C 担保方式
D 项目评估
E 项目抵借比
(1.88分)
A B C D E
15.通常把大型零售商业物业的辐射区域为( ).
A 主要区域
B 次要区域
C 规划区域
D 衍射区域
E 边界区域
(1.88分)
A B C D E
三.计算题：
1.某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少？如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少？若抵押贷款宽限两年，（还息不还本，）剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少？月收入应为多少？
(4.7分)
2.某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元，开发商自有资金的投入为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%，还款从获得租金收入的年份开始，xx年内以每年等额还本付息的方法偿付，开发商通过与其它的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示，请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部和自有资金投入的角度，判断该投资项目是否能满足要求。（不考虑营业税、所得税等税费影响。）
(4.7分)
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四.判断题：
1.通过适当的投资组合选择,投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消,但系统性 风险依然存在.
(1.88分)
正确
错误
2.时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，是指日历年度的年初。
(1.88分)
正确
错误
3.在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越弱.
(1.88分)
正确
错误
4.资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。
(1.88分)
正确
错误
5.收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其它收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
(1.88分)
正确
错误
6.当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。
(1.88分)
正确
错误
7.多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。
(1.88分)
正确
错误
8.某人购买了一套二手房用于出租,则其投资形式属于间接投资.
(1.88分)
正确
错误
9.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1.
(1.88分)
正确
错误
10.一般来说,房地产市场是个完全竞争的市场.
(1.88分)
正确
错误
11.房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。
(1.88分)
正确
错误
12.房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行总承包的，由各分包单位各自负责其施工现场的安全。
(1.88分)
正确
错误
13.利率的高低取决于平均利润率，利率的变化范围在零和平均利润率之间。
(1.88分)
正确
错误
14.房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点和保本点两种，两者的主要差异在于临界点的设置。
(1.88分)
正确
错误
15.当企业采取某些措施和行动后，选择型竞争者的反应模式难以捉摸，无法会预料它们会采取什么行动。
(1.88分)
正确
错误
。
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