关于小户型物业的研究 房地产经纪人考试技巧心得
小户型物业，一种依托在都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高；梯户比值高；绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。
一、 小户型物业定义
基于更明确调研对象，现将小户型物业界定为小于等于两房的户型占项目套数比
85％以上，且两房的建筑面积在85平米以下的物业
二、 建筑产品特点
1、 建筑规划
小户型物业较多存在，建筑容积率高，并有二至四层商业裙房的特点。
2、 建筑平面特点
小户型产品在设计上，要特别注重居住者生理、心理上的需求。所以，对于通风、采光都应多加考虑。
1) 建筑平面组合及走道布局方式
a) 组合单元式
组合单元式住宅用若干完整的单元组合成建筑物，其体形一般为板式住宅。平面较紧凑，户间干扰小。用3～4层设置一个通廊的办法将单元连通起来（空中花园），分享电梯中心。该方法可在电梯较少时提高电梯的利用率，但会带来安全管理方面的问题。
b) 走廊式来源：
采用走廊作为电梯、楼梯与各户之间的联系媒介，其优点是可以提高电梯的服务户数。
i. 内廊式：各户布置在走廊两侧，户间干扰大，通风条件较差，易产生黑厨房。
ii. 外廊式：便于组织通风，但不节约用地。采用内圈外廊围成的天井式住宅可以或减少高层风压及形成内庭院，但天井内噪音干扰较大。
c) 独立单元式：也是常用的塔楼式住宅。以楼梯及电梯组成交通中心为核心，将多套住宅组织成一个单元式平面。可服务较多的户数，并有利于体形丰富多变。这是一个较为普片采用的平面组织方式，对于小户型而言，其布局方式再结合了短廊式来组织平面较理想。例如“丽阳天下”通过四个短廊，将18户分于四个组团，减少户间干扰，缩短走道长度。虽然走道多处已加设采光窗，但仍存在走道尽端的采光仍然不理想的情况。
d) 跃式
i. 跃层式：各户内设置小楼梯作为层间的联系，从而克服走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性，提高实用率。复式小户型较适用。
ii. 跃廊式：在户外与公共走廊相接处设置多个楼梯，两层共用一层公共走廊。（如：都市千千汇）
2) 户型设计考试就到
www.jianzhu51.com针对目标客户的特点，选择户型面积的大 小。
i. 办公商用型___一张桌——对于办公商用型的小户型而言，开间尺寸应以办公桌的尺寸量度户内开间及进深尺寸是否实用是非常适合的。尽可能考虑资料柜及进门有玄关用于设LOGO的位置。（一张办公桌的尺寸为1.2*0.6，开间尺寸建议以300mm为模数。）
ii. 居家型___一张床——对于只有狭小空间的小户型而言，床的摆放是否合理相当重要的（床的尺寸为2.05*1.5）。 客户可以根据自己的喜好，选择居中或靠墙摆放1.5米宽的大床，这是较多客户在看样板房及户型单张时较注意的地方。而鞋柜、储物柜等考虑细致的设计，是小户型应多加考虑的，以此充分体现“以人为本”的精神。
3、建筑立面造型
a) 投资型
外立面设计尽可能做到协调统一，不要过于零碎。因其受住宅建筑功能要求的限制，过多的阳台及窗户的开设都会影响外立面的统一，特别是露台、采光井、入户花园等都增加了立面的阴影区，影响其统一性。建议多关注窗户的骨架设计，其可加强竖向线条的连续性以增强气势。 楼体上还需考虑背景墙设置LOGO的位置，以提高楼体的标识性。
b) 居住型
现小户型的外立面设计多注重色彩的搭配，以线条简洁的现代风格为主。阳台栏杆的设计，窗户连续性的保持，都有助于体现立面风格。高层屋顶的造型设计，就如同选择一顶帽子，可以很好地突出个性。
4、建筑空间设计
在小户型空间内，应充斥着小就是多，精简却不缺少，完全生活空间体验等内涵。小户型虽然面积小,但却反映了我们所处时代的特有生活方式.注定与其它现代生活的简约元素相结合,反映现代生活元素，移动PC、移动电话、清淡食物或先进视频系统，使用它们可节省时间，并更好地描述大城市中的生活状态．让客户在展示空间里感受到关爱、细心、周到的生活体验，以此使“基围虾”战略得以尽情发挥。
1) 户内空间
尽可能使用多种设计手段，丰富小户型空间，使其看起来宽敞、实用。在购买资金有限的情况下，让客户觉得只是花费了不多的费用，就已得到完整的生活空间。
模块公寓：利用活动镶板墙，划分各功能空间。 使各功能模块在狭小的空间内有序地组合。多个储物柜的设置，为其各空间灵活的拆合提供了方便性。
切割空间：利用楼层的高度3.4～3.6m，较一般楼层2.8～3m高的特点，划出部分空间用以其它用途。（如:城市3.6米公寓）
迷你小复式：一种阁楼文化Lofts的复兴。在较小的平面内，通过轻巧的楼梯，将动静空间彻底的划分开，加强了卧室的私密性，丰富了室内空间。（阁楼的层高在1.95～2.15米内。）
(广州某楼盘，该区内的平均楼价为5000元/平米，该楼盘通过迷你小复式赠送二楼面积实现了6500元/平米的价格，利润丰厚。)
对于起到丰富室内空间，并增加附加价值的部位，按其对小户型物业可起到价值最大化来排序为：
阁楼——夹层——落地凸窗——凸窗台——露台——入户花园
（按照附送的面积，为可用面积为原则。入户花园对于小户型而言实属奢侈品，慎用。）
2) 公共空间
a) 入户大堂、电梯厅来
i. 投资型
商用的小户型与写字楼的用途非常相似，提供可办公的价值。写字楼非常注重大堂的设计。因此，商用小户型对此也较一般性住宅的要求高。入户大堂及首层电梯厅应尽可能参照乙级写字楼的标准设计，以满足客户对其商用的需求，并以此提升整栋物业的形象。电梯的数量、选型及控制系统都是非常重要的指标，需较一般住宅标准高
ii. 居住型
对于生活配套设施齐全，处于城市CBD辐射区的小户型。客户来源主要以城市精英一组为主，其入户大堂及电梯厅的设计需迎合其实用、耐用性，但同时具有个性及创意的需求。并能充分展示小户型生活的品味，且更进一步的表现出对城市精英价值、地位的认同与尊重。这将有利于拉大与传统公寓的档次，提升物业形象。
b) 共享社区配套空间
i. 商用小户型
商务会所_提供小型会议厅；健身室；短期仓库；便利店；商务服务中心。
ii. 居住小户型
小型球场；泛会所_健身房、乒乓球、桌球、棋牌室、书报室；休闲座椅；便利店。对于拥有大社区的小户型，建议可加入一些提高生活品味的设施。如小型烧烤场，小型影视厅、露天咖啡座、清吧、雪糕屋等。
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四、概念推广及形象包装
1、小户型物业营销特点来
1) 小户型营销更加注重概念的运用和形象的塑造
相对于其他物业类型而言，小户型更加注重形象的塑造，这主要是由于小户型的物业特点决定的，小户型物业面对的客户群目前主要是年轻人，这类人群思想观念先进，易于接受新概念、新思想、同时也喜欢新事物的冲击。
因而，小户型物业的营销显得十分夺目，经常让人有耳目一新的感觉，新概念、新形象层出不穷。这些从案名、推广主题、形象包装等都可见一斑。苹果园、柠檬印象;钰龙园、炫特区、易构空间、苹果社区、蜂鸟社区、非常男女等案名都能让人感觉到一种强烈的冲击感。
从包装来看，炫目的色彩、大量时尚元素的运用极大的丰富了人们的视线，给人们带来了视觉享受，使客户在不知不觉中就陷入了美丽的“陷阱”之中。
2) 小户型营销的手法更加多元化，也更易创新
概念演绎：小户型大多会演绎某个概念作为形象的支撑和社会的关注点
主题活动：组织网络文学征集大赛
支付方式：零首付等采集者退散
名人走秀 ：崔永元实话实说皇庭世纪的开盘、中国女排东方都会的走秀。等等。
3) 小户型营销更加注重文化营销
营销打出“文化牌”，当地段和价格不再成为楼市竞争的惟一因素的时候，文化营销的塑造成为一道亮丽风景。如果说在整体的市场容量和市场影响力上小户型还没有成为楼市的主流，那么在营销上，小户型的营销却是当之无愧的最为引人注目的现象之一。相对一些大户型项目客户组成复杂，小户型的目标客户集中明确，基本上是22至35岁之间的年轻白领，志趣相近，积极向上。而现代的流行文化，基本上是一种属于年轻人的文化。
这种特点使得小户型项目在营销过程中，可以更好的利用文化的力量来抓住目标客户。因而更多的利用文化营销的力量，包括各种晚会、时尚表演在小户型社区具有广泛的群众基础。
2、小户型营销推广概念解析
小户型尤其注重概念推广，制造市场热点、树立市场形象，提升物业价值，吸引市场注意力。
1) 小户型推广概念
概念 基本特征 代表楼盘
Studio 小空间个性化办公、居住 财富广场B栋、欧陆经典
SOHO Smalloffice&Home office的缩写，居住办公 建外SOHO
Loft LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层没有内墙隔断的开放式平面布置的住宅 嘉铭桐城、金谷1号
Solo 精准居住空间、原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房 绿景苑SOLO、金茂、金茂礼都大的美女编辑们
Montage 以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合（即α—room ） 空间;蒙太奇MORE Mobile Office Residential Edifice的缩写，就是移动、办公、居住 。
Condo 功能延展；国际condo标准的阳光生活；轻松、自由、浪漫，邻里互助；最大限度的分享和参与 丽阳天下
2) 小户型推广概念案例
STUDIO ——财富广场-B
STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业—— “发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共享律师、共享会计师、共享秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。
消费群体：STUDIO的消费群体，是所谓的“发展中公司”，这些公司一般的规模在10 人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠“脑力”经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。
典型案例：财富广场B栋。财富广场根据后工业时代无限事业空间（OPEN HOUSE）项目形象定位，项目在推广中的主题演变为“整体：国际商务窗口 深圳财富门户；B栋：国际STUDIO。”推广策略是先期以高档商务整体形象面市，统一形象，整体推广；后续根据A,B栋的实际市场表现，调整B栋形象为国际STUDIO，使B栋形象更加鲜明，营造形象差异，以加速B栋销售。A栋面向成熟期公司（大中型办公），注重办公形象与空间的使用效率；B栋面向知识型公司（小型办公），关注空间分隔与开放办公的均衡性。最终市场表现/客户认同是：深圳商务销售冠军、深圳最佳地铁物业、提升企业形象，一步到位的选择。
SOHO ——建外SOHO
SOHO（家庭办公）：一词起源于xx年代的纽约，因艺术家云集而出名，那里风情独特，有纽约最另类、最有品位的商店、画廊和餐厅。后来有日本人在建筑中引用了SOHO这个词，即是“Small Office Home Office”的缩写，意为小型的、家庭的办公室。
典型个案：建外SOHO，位于长安街上，国贸中心正对面，是北京的商业心脏。 建外SOHO总占地面积为12.28公顷（东西长约760米），总建筑面积约为70万平米，地下建筑面积为19万平米，地上建筑面积约51万平米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。
LOFT ——嘉铭桐城和金谷1号
LOFT概念：英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。
典型个案： 嘉铭桐城位于亚运村北苑路以东，地处新圈定的"奥运村"址的门户之上，北面是将由大陆和港台三方共同兴建、紧邻中心市区的多功能高尔夫球场；嘉铭桐城的半围合式建筑是国际知名设计公司---加拿大B+H国际建筑事务所大师之作。300米长的天然梧桐大道，社区最集中、最富有艺术气息的文化休闲走廊，此刻、即使不在法国你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之约，其实在嘉铭。桐城无论是林阴大道、还是会所概念下的文化体育设施或个性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉铭。
SOLO ——时代SOLO
概念：原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。
消费群体：SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。
典型个案：“时代SOLO”地处崇外大街新世界商场西侧，为崇文门新世界商圈的核心区域。以新世界百货，新世界万怡酒店、正仁大厦等为核心，大康大厦、廖氏文德大厦、金纶大厦及众多写字楼，各种餐饮娱乐设施组成了成熟完善、商务气氛浓厚的新世界商圈。“时代SOLO”位于崇外大街与即将通车的祈年殿大街之间，得两路之便利，同时也肩负着沟通两个商圈的责任。周边：商圈核心区商务气氛浓厚，周边被天安门广场、前门、天坛、明城墙遗址公园等所包围，堪称最具北京特色的商务区。主力户型在30-50平方米(建筑面积)，以京城写字楼前所未有的面积出售。可以以销售户型为基础自由组合，可大可小，可进可退。配合精准办公室所推出的“精英商务”办公服务模式，将公司日常事务性工作全部剥离出来，连同财务、法律等服务由“精英商务”办公体系一并向您提供，使您从消耗性固定资产投入、低频使用空间，行政人员聘用等繁杂的事务中脱离出来。
蒙太奇(montage) ——空间蒙太奇
蒙太奇(montage)属设计原理。最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。大空间平面（free plan）模式，所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做…。通俗地讲，如果你对户内的格局不满或更进一步，想实现户与户之间的合并，不管你对空间有什么想法，马上会被告知，在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到实现。所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做。
典型个案："空间蒙太奇"是现代住宅结构技术的革命；大跨度预应力楼板技术的使用；使楼内的墙均可拆移，没有任何明梁和暗梁；可以象搭积木一样自由组合各种形态的户型；二户并一户、三户改二户、半层做一户；甚至能组合出京城最大的1000平方米户型--一层做一户；也可以分割出京城最小的户型50余平方米。
Condo——丽阳天下来源：
Condo概念：condo缘起（in America）:xx年代以后发展起来的一种新兴物业形式，首先在美国立法建造；“任何集合式的社区，大家共有公共的部分而形成condo”；“ Condo为了使生活更为简易、方便，除了一般性的休闲设施外，更有加入餐厅、购物中心、娱乐设备等，有些更提供退休老人照护服务，使住入Condo的住户，更能自给自足”。
事实上，按照原有的 condo定义，目前我们居住的小区都是condo。时至今日，在美国condo已发展为一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前深圳的酒店式公寓。Condo在发展变迁的过程中在物业的形式上有了很大的改变，但并没有改变它所倡导的精神。
典型个案：丽阳天下地处深圳市滨河路新洲立交东南角，阳光四季花园正南，紧邻新洲路和石厦中学。项目占地6731平米，总建筑面积61776平米，由2栋32层塔楼组成，其中1—2层为4500平米的商业裙楼，3楼架空，4楼以上为住宅。项目毗邻中心区，地理位置一流；周边配套成熟，交通便利，居家生活相当方便。
五、销售中采用的促销手段来源：
低首期、低首付 中低档楼盘、小户型 零首期、买一成送一成等 缤纷时代、云顶翠峰、星桂园、仙湖枫景等 刚参加工作并有一份收入不错工作的年轻人 对首次置业者有很大吸引力 开发商资金有压力或楼盘销售速度慢时采X千抵X万、VIP卡认购 总房款较高的楼盘 内部认购期用的较多，变相的折扣 新街口、金域蓝湾等 较普遍的诚意客户 对于诚意客户效果大 主要用于选房或开盘时吸引人气。
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