土地估价师：土地估价报告易出错要点（4） 估价案例与报告 - 土地估价师考试辅导
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地位置状况
包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。
2、土地权利状况
包含内容：
1）待估宗地为国有土地；
2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地或出让土地）；
3）是否设有他项权利，若有需表述；
4）出让土地说明使用年限起止日）和剩余年限截止估价期日）；
5）宗地使用的特殊规定无则不写）；
6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权划拨、出让）一览表。
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：1）未注明待估宗地现有的权利状况是国有出让土地或国有划拨土地）；2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。3）前后不致；4）不该写的尽量不写。
3、建筑物和地上附着物状况
1）建筑物的耐用年限；
2）已使用年限；
3）建筑面积；
4）建筑结构；
5）建筑细部说明；
6）设备和安装状况；
7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。
可能出现的错误：漏项、用语不准确。
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