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52．（ ）是土地价格存在的根源。
A．绝对地租
B．垄断地租
C．级差地租I
D．级差地租Ⅱ
53．收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（ ）费用。
A．评估
B．设计
C．资本
D．建筑
54．确定还原率可采用安全利率加上（ ）调整值的方法。
A．通货膨胀
B．利息
C．贷款利息率
D．风险
55．从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（ ）获利率。
A．资本
B．土地
C．项目
D．房屋
56．土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（ ）表现的收益。
A．货币形式
B．实物形式
C．地价形式
D．地租形式
57．收益还原法求得的土地价格通常称为（ ）。
A．收益价格
B．比准价格
C．积算价格
D．地租价格
58．剩余法是根据（ ）来估算土地价格的一种估价方法。
A．房地产开发预期总价格与总支出的差额
B．房地产开发的总收益
C．房地产的年租收入
D．房地产的建造总成本与总利润
59．宗地评估报告中，土地登记状况主要指（ ）。
A．土地位置、土地用途、四至、面积、地号
B．土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号、使用权及他项权利状况等
C．土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号及建筑物状况等
D．土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号、土地证号、使用权性质及他项权利状况等
60．有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9％，则该宗房地产的价格为（ ）万元。
A．752
B．778
C．813
D．860
61．（ ）理沦和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
A．地租
B．区位
C．级差地租
D．剩余价值
62．采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（ ）。
A．积算价格
B．参考价格
C．交易价格
D．比准价格
63．下列各项费用中不属于土地取得费的是（ ）。
A．征地费
B．拆迁费
C．劳动力安置费
D．土地平整费
64．运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为每平方米500元，对应使用年期为30年，而待估宗地使用年期为20年，土地还原率为8％，则年期修正后的地价为（ ）元／平方米。
A．400
B．436
C．460
D．573
65．建筑物的耐用年限有（ ）之分。
A．物理耐用年限和经济耐用年限
B．经济耐用年限和会计耐用年限
C．主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限
D．自然耐用年限和经济耐用年限
66．采用市场比较法评估地价时，所选用的比较实例的成交时间与待估宗地的评估期日相距最长不能超过（ ）年。
A．3
B．4
C．5
D．8
67．据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0．1，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元／平方米，容积率为3．6；B宗地容积率为3．2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为（ ）元／平方米。
A．2200
B．1667
C．1692
D．2364
68．运用市场比较法评估土地租金时，一般应采用（ ）进行比较分析。
A．每月支付的租金
B．每月支付的租金及物业管理费
C．实质租金
D．支付租金和押金
69．在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是（ ）。
A. 实际收益
B．客观纯收益
C．实际纯收益
D．实际总收益
70．剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于（ ）。
A．房地产开发项目可行性分析
B．房地产纯收益估测
C．评估建筑质量
D．物业管理评估
71．凡独立从事土地估价的人员，必须具备（ ）资格。
A．经济师
B．会计师
C．规划师
D．土地估价师
72．运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受（ ）的限制。
A．土地收益
B．市场变化
C．城市规划
D．开发前景
73．某地块1997年11月25日的地价为2000元／平方米，1997年11月25 日至2000年11月25 日该地区的地价上涨了15％(其他情况不变)，则该地块2000年11月25日的土地价格为（ ）元／平方米。
A．2600
B．3042
C．2900
D．2300
74．成本逼近法主要适用于（ ）的估价。
A．商业用地
B．住宅用地
C．写字楼用地
D．工业用地或新增建设用地
75．按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于（ ）的基础上，确定其成交地价。
A．基准地价
B．标定地价
C．政府最低限价
D．宗地评估价
76．成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润＝[土地取得费+（ ）]×投资回报率。
A．土地开发费
B．税费
C．土地开发费+税费
D．土地开发费+税费+利息
77．临街宗地的接近街道部分的地价通常（ ）远离街道部分的地价。
A．高于
B．低于
C．等于
D．约等于
78．对具有市场流动性的建筑物估价，应以（ ）为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。
A．重建成本
B．重置成本
C．建筑成本
D．成新度
79．在城镇土地定级中，衡量基本生活设施完善度的主要指标是（ ）。
A．设施的分布、设施的保证率
B．投入的物化劳动量
C．设施的齐备程度、设施的服务水平和设施的保证率
D．设施的先进程度
80．某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于（ ）。
A．物理折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．物质折旧
81．建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物（ ）。
A．原始价值的摊销
B．原始价值的回收
C．价值的减价修正
D．折余价值的差额
82．在城镇土地定级中，衡量公交便捷度的指标主要有（ ）。
A．公交车流量、公交线路
B．公交车流量、公交线路数、公交站点数
C．公交车站的起始位置
D．公交行驶方向、公交工具、公交流量
83．现有一建筑物为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率为2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1 日的现值为（ ）万元。
A．197
B．161
C．160
D．150
84．一定区域内设定的、其土地条件在一定范围内具有较强的代表性、可起示范及比准作用的若干宗地称为（ ）。
A．标准宗地
B．类似土地
C．比较宗地
D．待估宗地
85．根据地租理论，最劣等土地的级差地租（ ）。
A．等于零
B．大于零
C．小于零
D．不等于零
86．房屋纯收益＝（ ）×房屋还原率。
A．房屋重置价
B．房屋现值
C．土地价格
D．房地产价格
87．同类建筑单位面积平均造价指各地在国家建筑（ ）控制下确定的各地各类房屋的一般造价。
A. 定额标准
B．收费标准
C．设计标准
D．装修标准
88．基准地价评估时的土地用途以（ ）用途为主。
A．商业
B．规划
C．住宅
D．现实
89．宗地估价报告中，要求一项评估所选的方法不应少于（ ）种。
A．3
B．4
C．2
D．5
90．用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和（ ），分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。
A．土地用途
B．土地质量
C．影响地价的因素条件
D．影响级别的因素条件
91．某宗地采用三种估价方法的评估结果分别为931、910、954元／平方米，根据分析分别给定其权重为0．5、0．2、0．3，则采用加权平均法确定最终估价结果为（ ）元／平方米。
A．931．7
B．933．7
C．936．2
D．938．8
92．宗地估价报告按内容和目的不同，可分为（ ）。
A．工作报告和技术报告
B．表格式报告、书信式报告和文字说明式报告
C．阶段性评估报告和正式报告
D．宗地估价(结果)报告和宗地估价技术报告
93．根据评估目的不同，宗地地价可分为（ ）。
A．基准地价、标定地价、交易底价等
B．基准地价、成交地价、标定地价等
C．标定地价、出让底价、交易地价等
D．成交地价、标定地价、交易底价等
94．基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。
A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论
95．宗地地价评估的程序，是以（ ）开始到最后提交估价报告书为止的全过程。
A．接受估价委托书
B．确定估价基本项目
C．拟定估价作业计划
D．收集资料
96．用于基准地价评估的数据要符合（ ）的要求。
A. 土地级别
B．数理统计
C．数学模型
D．土地条件
97．有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元。
A．30
B．40
C．50
D．60
98．采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为（ ）开发期。
A．四分之一
B．二分之一
C．三分之二
D．整个
99．采用剩余法估价时，计算利息应以房地产开发建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括（ ）。
A．开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费
B．地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费
C．地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润
D．地价款、开发建筑费、折旧费、专业费
100．国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权（ ）。
A．土地低效利用
B．未交纳土地使用税
C．为了社会公共利益的需要
D．划拨土地用于出租、抵押
三、多项选择题(共20题，题号101-120，每题2分。每题有“A”、“B”、“C”、“D”四个备选答案，其中有两个或两个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。多选或错选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分)
101．地价与地租的关系是( )。
A．10年的地租相当于地价
B．类似资本与利息的关系
C．地价的高低取决于地租的高低
D．地价是地租的资本化
102．影响地价的区域因素包括( )。
A．地价政策
B．交通条件
C．环境质量
D．土地使用年限
103．根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。
A．中心地规模
B．居民收入水平
C．人均消费水平
D．人口分布密度
104．土地使用者所拥有的地产价格，将( )。
A．因周边土地的使用而减值
B．随可使用年期的缩短而减值
C．因市场需求的增加而升值
D．与市场价格呈同向变化
105．土地估价中的替代原则是指土地价格水平( )。
A．由具有相同性质的替代性土地的价格所决定
B．由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定
C．可通过比较地块的条件和使用价值来确定
D．根据过去实际收益的高低来确定
106．根据土地估价原则，( )应成为估价的主要依据。
A．既往收益
B．实际收益
C．客观收益
D．预期收益
107．城镇土地定级中应用因素成对比较法确定权重的前提是( )。
A．因素间的明显差异性
B．因素间的可成对比较性
C．因素间互补性
D．因素比较的可转移性
108．收益还原法评估结果的准确性主要取决于( )的准确程度。
A．利息率
B．土地纯收益
C．土地还原率
D．地价指数
109．根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为( )。
A．模拟比较分析
B．直接比较分析
C．因素对比分析
D．间接比较分析
110．剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有( )。
A．根据实际投资状况采用重置成本法
B．根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法
C．根据不动产投人使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法
D．根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法
111．应用市场比较法时，应具备的条件是( )。
A．发达的不动产市场
B．丰富的交易案例
C．交易类型全面
D．待估土地与交易案例有相关性和替代性
112．根据剩余法的原理，下列公式正确的有( )。
A．地价＝不动产总价—建筑开发费—专业费—不可预见费—销售费用—税金—开发商利润
B．地价＝房地产预期售价—建筑总成本—销售费用—税金—利息
C．地价＝不动产总价—建筑开发费—专业费—不可预见费—利息—销售费用—税金—开发商利润
D．地租量＝市场价格—正常成本—正常利润—正常利息-正常税金
113．成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上 ( )。
A．利息
B．利润
C．税金
D．土地增值收益
114．用路线价估价法评估地价，除对宗地进行深度修正外，还应进行( )等。
A．宽度修正
B．容积率修正
C．宽深比修正
D．年期修正
115．影响建筑物价格的主要因素有( )等。
A．建筑物重置价
B．建筑物高度
C．建筑物用途
D．建筑物朝向
116．在宗地估价报告的价格定义中，必须明确的内容主要有( )等。
A. 土地使用权年限
B．土地用途
C．评估日期
D．土地开发程度
117．我国的地价体系包含有( )等价格类型。
A．基准地价
B．标定地价
C．土地交易底价
D．评估地价
118．评估基准地价时，收集的资料应( )。
A．及时填入表格
B．具有代表性
C．均为市场交易价格
D．按实地位置标注到工作底图上
119．通过地价管理，可起到( )等作用。
A．防止地价暴涨
B．防止土地过度投机
C．规范交易行为
D．加大土地供给量
120．影响建筑物重置价格的因素有( )。
A. 建筑结构
B．实际租金
C．建筑材料
D．物价水平
第二部分计算题 (共4题，每题15分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题)
一、某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。
开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。
请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。
二、现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：
(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％；
(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；
(3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。
试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
三、某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：
(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
(2)土地还原率为7％；
(3)该市住宅地价指数以1999年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点；
(4)该市住宅地价的容积率修正系数如下表：
请根据上述资料
1．编制该城市地价指数表
2．采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格
四．某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米；开发建设过程中，建筑费，专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5。85%，销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值？
答案：
第一部分标准化试题
一、判断题
1．× 2．√ 3。× 4．√ 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．√
10．√ 11．√ 12．× 13．× 14．× 15．× 16．× 17．× 18．×
19．√ 20．×
二、单项选择题
21．D 22．A 23．B 24．A 25．C 26．B 27．C 28．C 29．A
30．D 31．A 32．C 33．A 34．B 35．D 36．B 37．D 38．C
39．A 40．C 41．D 42．A 43．B 44．A 45．D 46．D 47．A
48．B 49．C 50．D 51．B 52．A 53．C 54．D 55．A 56．A
57．A 58．A 59．D 60．B 61．A 62．D 63．D 64．B 65．D
66．C 67．C 68．C 69．B 70．A 71．D 72，C 73．D 了4．D
75．C 76．C 77．A 78．B 79．C 80．C 81．C 82．B 83．B
84．A 85．A 86．B 87．A 88．D 89．C 90．C 91．B 92．D
93．C 94．B 95．A 96．B 97．C 98．D 99．B 100．C
三、多项选择题
101．BCD 102．BC 103．ABD 104．BCD 105．ABC 106．CD
107．BD 108．BC 109．BD 110．BC 111．ABD 112．CD
113．ABCD 114．ABCD 115．ACD 116．ABD 117．ABCD 118．ABD
119．ABC 120．ACD
第二部分计算题
题1 计算结果
50年期可出让土地平均单价：693．3元／平方米
题2 计算结果
宗地于2000年11月1日的土地单位面积价格：17156元／平方米
总地价：1715．6万元
题3 计算结果
(1)该城市住宅地价指数
(2)待估宗地70年期于2000年10月1日单位面积价格：1454．79元／平方米
题4 计算结果
最低建筑容积率3．0