实施国家康居示范工程-推进住宅产业现代化建设节能省地型住宅 房地产估价师考试技巧心得
建设部从19xx年开始实施国家康居示范工程以来，认真贯彻中央提出的一系列方针政策。特别是党中央、国务院提出的，要建设节约型社会，走循环经济的发展道路，建设节能省地型住宅的方针政策，成为实施国家康居示范工程重要的指导思想。在建设部和地方各级政府部门的重视和支持下，在企业的积极参与下，国家康居示范工程的实施，取得了可喜的成绩，并得到社会广泛认同。
今年7月、8月，中共中央总书记胡锦涛、中央政治局委员，湖北省委书记俞正声等领导参观视察了国家康居示范工程武汉绿景苑小区，对小区的建设给予了充分的肯定。这将更加鼓舞我们要继续坚持中央提出的方针政策，以建设节能省地型为目标，进一步地做好国家康居示范工程的实施工作。
一、国家康居示范工程实施取得成效
目前，经建设部批准列入国家康居示范工程实施计划的项目为104个，其中已有29个工程已通过建设部达标考核验收。从地域来看，示范工程分布全国26个省、自治区、直辖市，100多个城市。住宅小区类型上，主要是普通商品住宅，还有经济适用房、农村住宅等多种形式的住宅。国家康居示范工程以推广应用住宅产业现代化技术，建设节能省地型住宅，提升住宅品质为主要内容。针对住宅建设中的主要问题，在墙体改革、建筑体系、节能、装修等技术领域取得了突破性的进展与成果。
（一）淘汰实心粘土砖，大力推广新型墙体材料
国家提出到20xx年，全国要逐渐淘汰实心粘土砖。示范工程自19xx年实施以来，一直坚持将淘汰实心粘土砖作为申报示范工程的基本要求，目前所实施的项目，基本淘汰了实心粘土砖的使用。例如镇江恒美嘉园示范小区的建设，采用了地方企业生产的混凝土砌块，促进了这项新型墙体材料生产能力的提高，以适应市场对新型墙材的需要，加快了这些地区实心粘土砖的淘汰速度。在示范工程的影响下，一大批新型墙体材料得到普遍应用推广，同时也带动了新型墙体材料的开发与生产。如：镇江地区混凝土砌块、济南地区黄河淤泥砖、南京地区ALC墙板和砌块、上海地区伊通砌块等新型墙体材料技术的应用与推广有了长足发展。推动了全国住宅建设对淘汰粘土砖，保护耕地，推广应用新型墙体材料政策的贯彻和实施。
（二）推广系统技术集成，提高住宅建筑整体节能功效
推行住宅建筑节能是国家康居示范工程的重点，所有示范工程都要求采取建筑节能保温隔热措施。并推行屋面、外墙、门窗、楼地面一体化的系统节能技术的集成。率先在住宅建筑围护体系中推广应用双层中空节能门窗及遮阳技术等，提高了住宅建筑整体节能功效。例如，通过实行一体化系统节能，北京龙泽苑示范小区经测试平均能耗为17.26瓦/平方米；北京锋尚名居示范小区的建筑能耗达到12.5瓦/平方米。北京两个示范工程项目，都超过北京当时建筑节能50%，平均能耗20.6瓦/平方米的设计要求。沈阳万科花园新城示范小区将低温电热膜采暖系统与外墙外保温建筑节能系统结合，也达到了在采暖期节约成本的运营效果。在示范工程的实施中除了在采暖地区实行全面节能措施外，也在夏热冬冷地区、夏热冬暖地区推行应用建筑节能成套技术，为在全国和一些地区推广住宅建筑节能起到了积极的示范作用。如：武汉绿景苑、浙江绍兴鉴湖景园，上海漓江山水等示范小区都是当地实行住宅建筑节能的典范。
（三）推广太阳能建筑一体化技术，开发新能源
太阳能是一种天然无污染清洁再生能源。在住宅建设中推广太阳能，不仅会节约大量能源，同时也会提高居住的舒适度。但是，太阳能技术与产品在住宅建设中，在多层、高层集合住宅中应用，还有很多技术难点问题如太阳能集热板位置及采光面、与建筑的一体化设计等问题需要解决。示范工程在建设过程中，开发建设企业通过技术创新、自主创新，克服了太阳能技术在多层、小高层、高层住宅建筑上受光照面积限制的不利因素，使太阳能热水使用能覆盖到每家每户，同时也通过精心巧妙设计，使太阳能与住宅建筑有机结合，既方便实用，又能与小区景观，城市环境协调，避免太阳能应用带来小区景观和城市景观的负效应，受到消费者欢迎。如：杭州山水人家、南宁翡翠园等示范项目，在多层、小高层、高层住宅应用太阳能、并附加光电转化技术，为每户居民提供了生活热水。也解决了公共部位、庭院照明的节能问题等等，为小区建设加快推广太阳能普及应用创造了很好的经验。
（四）推行住宅全装修，倡导住宅开发消费新观念
在小区建设中，推行住宅全装修，是住宅建设健康发展的方向，有利于克服住宅粗装修和“二次装修”带来的不适用、不经济、不安全、不节材、不环保等一系列的弊端。由于观念上、技术上、管理体制上，配套政策方面还存在诸多问题，推行住宅全装修的困难还是很大的。尽管如此，在几年来的示范工程实施中，一直坚持推行住宅全装修和工业化装修成套技术。总体上看，实施全装修的效果是好的，特别是在一些中低价位、中小户型普通住房的国家康居示范工程中获得成功后，全装修住宅的理念，已经被多数开发商和消费者所接受。并已成为一些地区商品住宅项目销售的亮点。如：上海奥林匹克花园、广州星河湾等示范项目，为小户型，中低价位的住宅做出了很好的全装修样板和示范。这些项目，从用户需要的实际出发，将全装修设计与小区开发建设设计同步进行，严把装修部品部件材料的质量和品质关，对全装修住宅的户型、材质、色彩、设施的布置等细微之处，精心设计、精心施工，合理定价，做到了全装修住房，经济、适用、美观，受到购房者的肯定和赞赏，并取得良好的经济效益、环境效益、社会效益。
（五）推广应用中水回用、雨水收集技术，将节水从小区建设做起
中国水资源占全球7%，人均占水量，仅为世界的1/4，是一个干旱缺水严重的国家，面临着水资源危机。一方面水资源不足，另一方面因污染，造成水质性缺水。节水，是直接关系国家经济发展的大事，也是关系百姓居住生活的大事。在住宅小区建设环节，落实节水措施尤为重要，意义重大。国家康居示范工程项目在一些地区，率先在住宅小区建设中采用中水回用和雨水收集技术，用以解决小区绿化景观用水。如武汉绿景苑、南宁翡翠园、绍兴鉴湖景园等项目，都是当地第一个采用中水回用技术、雨水收集技术的住宅小区。这既节约了水资源，又使一部分污水得到治理，还降低了水应用成本。上海奥林匹克花园经过测算，小区中水系统运行成本，仅为使用同量自来水的45%.示范工程推广应用中水、雨水收集技术，对宣传推广节水意识，重视节水问题，引导住宅小区建设中应用节水技术和设施，起到了很好的样板作用。
（六）推广垃圾生化处理技术，实行居住区生活垃圾减量化
据有关数据反映，生活垃圾占全部垃圾总量的60～70%，在有些地区，其比例还会更高。在相当多的地区，垃圾处理的方式，主要还是土地填埋。不仅占用土地，造成土壤的破坏，还带来环境污染。针对垃圾问题，在国家康居示范工程建设中，采取了垃圾生化处理技术，解决了小区的垃圾问题。垃圾生化处理技术，采用高新生化技术，既卫生又操作简便，设施设备占地空间不大，成本投入低，减少了垃圾外运造成的城市污染，更重要的是节省填埋垃圾的土地占用，还可以回收一部分垃圾，再生利用。示范工程都采用了垃圾生化处理技术后，除一部分垃圾可回收之外，有机垃圾基本上都可以处理，达到了居住区垃圾减量化。北京龙泽苑示范小区率先在住宅建设中采用有机垃圾生化处理技术，除每日减少外运垃圾约900公斤外，还通过垃圾分类、回收，一年增加收入10万元。小区建设中采用生化垃圾处理技术，每平方米只需投入成本几块钱，但带来的社会经济效益则是明显的。如果所有的居住区都可实现垃圾就地减量化，将会对城市可持续发展是一个重大的贡献。
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二、国家康居示范工程经验特点及推广
国家康居示范工程作为建设部引导住宅建设发展的一项住宅 示范工程，其成果及经验，反映了如下特点：
（一）充分体现了国家产业发展的政策要求
一是坚决贯彻了党中央、国务院提出的坚持以人为本，走循环经济道路，建设节约型社会的科学发展观，通过住宅产业现代化的方式，提高住宅品质，为社会创造了一个安全、经济、适用、美观健康的人居环境。二是以节能、节水、节地、节材，推广清洁环保能源为重点，为建设节能省地型住宅作出了示范。三是严格执行国家规范和标准，为示范工程能够取得良好的示范效果，打下了很好的基础。
（二）坚持技术创新，实现跨越式的进步
影响到住房品质，或者说当前住宅建设质量存在的一些问题，其原因归根到底还是技术水平低下，生产方式的落后。要改变这种状况，必须坚持技术创新，才能适应市场需要，符合可持续发展的要求，实现跨越式进步。国家康居示范工程在实施过程中，正是坚持了技术创新，走产业化的道路，才取得了可以向更大范围推广的经验。如上海奥林匹克花园、广州星河湾普通户型工业化全装修的经验；北京龙泽苑小区多层住宅采用大开间“短肢剪力墙结构” 户型灵活布局的经验；杭州山水人家小区、南宁翡翠园小区小高层、高层应用太阳能的经验，江阴丽都花园小区、农民住宅江阴新桥小区窗遮阳等等，都是在示范工程建设中开发企业和产品企业，坚持技术创新，经过不断艰苦的努力，花费了大量的心血，才创造出可供大家学习的经验成果，建造出市场欢迎的住宅。
（三） “四节”环保技术系统整合，以达到节能省地的最佳效益
住宅小区建设涉及的方面和范围很广。同时还要受到地域、文化、居住习惯，自然环境、经济、技术条件的约束和限制。因此小区建设“四节”环保技术选用，需要科学规划、合理设计，要从建设与居住、运营情况通盘系统整合，以达到建设节能省地型住宅的最佳效益。一是，小区规划布局、设计、成套技术的应用与城市规划、环境、风格、地域文化的协调，以及规划、建筑设计、成套技术、设施设备、产品之间应具有的协调和系统性。示范工程苏州开发区都市花园高层景观与停车系统设计，济南雅居园依山就势的规划设计，都具有各自地域的特点。武汉绿景苑的规划环境，小品、建筑架空层的设计与利用，不但有效利用了空间，体现了节地要求，而且还充分表现了湖北地区的“楚风”文化，创造出优美的环境。二是成套技术的集成，重点突出系统整合和综合应用上。今年通过评审的国家康居工程长春吉粮花园方案，从综合建设投入与运营成本考虑，将地源热泵、太阳能、节电技术利用，解决小区的热水、采暖、制冷供给问题，达到了节能的最佳效益。三是成套技术与产品的选用，要考虑地域性特点，因地制宜。例如示范工程的建筑节能，根据南北方地区气候的不同，同时也考虑整体节能系统，采用针对性的隔热保温技术与产品，达到了比较好的节能效果，真正体现了国家节能、节约的要求。
（四）示范工程的品质是规划环境、建筑设计、工程质量、成套技术应用的综合品质的体现
国家康居示范工程取得的成果经验的示范性，在一些地区已逐渐显现，被作为一种品牌和样板，还因为国家康居示范工程项目所具有的优美环境的布局，完备配套的设施，合理功能布局的建筑设计，适用的“四节”环保技术，可靠的工程质量等整体品质，受到市场的认可。例如，浙江台州景元花园，利用原有的水系，营造自然生态的环境；多层、小高层、独立式住宅、公建配套的的合理布局；太阳能的利用；工程质量优良，示范小区成为台州城市和住宅建设的亮点。绍兴鉴湖景园小区由于施工质量创优，成为地方建设局进行施工技术比赛的样板，小区中所采用的生化垃圾处理技术，也成为地方政府向全地区推广的技术。康居工程之所以能起到示范的效果，一是狠抓建设全过程管理。严把规划、建筑设计、产业化技术应用方案关，跟踪施工全过程、科学评价验收、总结经验。二是以技术创新的理念，将“四节”环保的观念贯穿于小区建设全过程。三是树精品意识，精心规划、精心设计、精心选材、精心施工，以保证规划环境、建筑工程的品质质量。
（五）成本投入的效率，关键在提高住宅的性价比
从一般意义上讲，要提高住宅的功能和性能，适当增加资金的投入是必要的。关键在于住宅的价格和性能功能，即性价比是否合适。根据几年国家康居工程的实施综合测算统计，示范工程与当地同类住宅相比，“四节”环保新技术应用增加的综合成本，一般在200元/平方米左右。但都取得了市场很好的回报。推出的示范工程住宅，受到消费者欢迎最主要的原因，就在于性价比高。比如上海奥林匹克花园，户均面积在108平方米，实行住宅全装修，价格在3500~4000元/平方米，购房者提前6天6夜排队买房，对所购住房非常满意。新疆昌吉世纪花园项目，是在经济相对欠发达的少数民族地区，该项目建成后经综合测算，节能、节水、太阳能等新技术应用综合成本比一般小区建设的住宅增加150元/平方米，其中小区建设用于中水回用系统投资在400万元左右。一期工程市场售价2200元/平方米，比当地同等住宅价格要高一些，但小区投入使用后，在水利用方面，每年可节约运营水费投入80万元。对住户还是经济合算的。住宅小区建设产业化技术创新与应用大大提高了住宅的成本投入效率和性价比。
（六）国家康居工程的经验是可学的，具有推广意义
国家康居示范工程，主要以普通住宅小区为主和多种住宅形式，覆盖南北方和边远地区，有省会城市，也有中小城市、开发区、县城和农村。即使各地社会、经济、技术条件情况不一样，但按照建设部实施国家康居示范工程的要求，依据地方实际，经过努力，都可以作出精品，发挥示范工程的导向性作用。示范工程的成功与否，首先是取决于各级领导的重视，开发企业正确的认识。例如，浙江临海市政府将建设国家康居示范工程作为住宅建设项目土地拍卖的条件，其目的是通过示范工程的建设，引导节能省地型住宅建设，适应城市化发展的需要。申报通过评审的运水山庄示范工程项目，基本满足“四节”技术要求。第二，示范工程理念、技术，具有一定的超前性，但也是过去住宅建设经验系统的运用，也是可以推广的。第三，随着市场经济的发展，任何行业都必须与时俱进，自主创新才会有发展。住宅产业，各企业自身发展也需要技术创新，自主创新才能得到更好地发展。实践证明，国家康居示范工程的经验是可学的，可以推广的。
三、与时俱进，推进国家康居示范工程新发展
近几年来，随着住宅市场的不断完善和成熟，我国的住宅产业发展很快，建设水平有了很大的提高。国家康居示范工程要不断起到示范的作用，也需要总结经验，适应新时期发展的需要，开拓创新，贯彻中央提出的，坚持科学发展观，坚持以人为本的观念，按照必须加快转变经济增长方式的要求，把国家康居示范工程，进一步建成适合国家节约资源、发展循环经济，加快建设资源节约型、环境友好型社会要求的住宅示范工程，建成中国住宅的样板间，对住宅建设管理方式、居住模式、消费理念起到积极的引导作用。为此，在认真总结国家康居示范工程经验的基础上，按照建设部《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的工作指导意见》的要求，建设部住宅产业化促进中心对《国家康居示范工程技术要点》进行了修改。修改的内容主要体现以下几个方面：
（一）坚持将建设节能省地型住宅的要求贯穿始终
按照国务院国办发[1999]72号文件，建设部关于发展节能省地型住宅的指导意见的要求，国家康居示范工程将以建设节约型社会、节能省地型住宅为目标，以推进节能、节地、节水、节材和清洁生产、新能源利用、环境保护工作为重点，加大成套技术集成的推广应用力度。从项目的选址和土地利用、规划建筑设计、技术选择与优化、产品和设备的选择、施工组织与管理、住宅的使用与维护等各个环节，提高资源的利用效率，减少环境污染，改善居住环境，促进住宅产业的可持续发展。
（二）坚持以市场需求为导向，面向百姓，面向未来，满足不同收入家庭的住房需要
示范工程以发展适应大多数居民承受能力的普通型和科技集成较高的住宅为重点，使其既能满足广大居民当前的基本需求，又能适应今后居住更新发展的变化。另外，国家康居示范工程要重点发展农村住宅项目。当前我国农村住房居住质量水平总体上比较低、建造工艺相对落后、科技含量低、农民的居住条件亟待改善。但是目前实施的示范工程大多为城镇住宅，农村住宅项目还比较少，要通过总结江苏江阴新桥镇新桥花园等农村住宅示范工程的经验，争取多一些农村住宅参与国家康居示范工程的实施，以带动农村住宅建设，促进城乡住宅建设协调发展。
（三）坚持技术创新、加快产业现代化，提升住宅建设的综合效率
坚持技术创新，推进住宅产业现代化，建设节能省地型住宅依然是国家康居示范工程的重要特色。示范工程按照节能、节地、节水、节材，建设节能省地型住宅的要求，针对住宅建设中产业化技术集成及推广的难点，坚持技术创新。在节地方面，倡导规划建筑均好性、多样性、协调性的优化设计，以达到土地使用效率的提高；在建筑节能方面，引导从能源利用的源头、住宅构造、设备及运行的系统，达到节能和新能源利用；在节水方面，推行以节水器具节水，中水回用等技术措施为水资源开发与利用重点；在节材方面，主张要在结构体系、建筑装修、建筑施工等方面，选好材，用好材，推行住宅全装修。通过住宅小区建设的多方面的技术创新，提高示范工程小区建设效率和住宅的综合品质。
国家康居示范工程从开始实施到现在，正值我国住房市场不断完善和成熟的时期，当前也正是国家制定和实施国民经济和社会发展第十一个五年规划时期，我们将按照中央提出的任务及目标、继续做好国家康居示范工程实施工作，推进住宅产业现代化，为建设节能省地型住宅作出更大的成绩。
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