房地产估价师制度考试练习单选和综合答案 基本制度与政策 - 房地产估价师考试模拟题
判断题(共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)
1．答案：√
解析：集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。
2．答案：×
解析：《土地管理法》第62条第2款规定：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲用地。因此并非“只能”。
3．答案：X
解析：征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。
4．答案：X
解析：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。“必须”应为“可以不”。
5．答案：√
解析：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估．
6．答案：√
解析：《城市房屋拆迁估价指导意见》第八条规定：受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。
7．答案：×
解析：《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条：市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
8．答案：√
解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内．持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
9.答案：X
解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工．因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以两次为限，每次不超过3个月。
10．答案：√
解析：经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察，设计直接发包：1)采用特定的专利或者专有技术的；2)建筑艺术造型有特殊要求的；3)国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。
11．答案：X
解析：根据20xx年《国务院办公厅转发建设部关于做好稳定住房价格工作意见通知》第七条规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让”。
12．答案：√
解析：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
13．答案：√
解析：根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
14．答案：X
解析：直接代为登记，应按正常的登记程序进行。由于这类房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。这类房屋权利状态确定后，再由房屋所有权人重新提出申请。
15．答案：√
解析：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同
16．答案：√
解析：20xx年7月1日，《行政许可法》实施后，根据《行政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》和建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，房地产估价机构资质核准和房地产估价师执业资格注册被列为行政许可项目。
17．答案：√
解析：按照规定，建设部仅审批一级房地产估价机构资质。
18．答案：√
解析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
19．答案：√
解析：物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种。其中房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》。而商品房前期物业管理的委托方必然为房地产开发企业。
20．答案：√
解析：维修资金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。
21．答案：×
解析：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
22．答案：×
解析：加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定．
23．答案：×
解析：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款及其利息，免征个人所得税。
24．答案：√
解析：根据建设部建金管[2005]5号《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
25．答案：×
解析：国内生产总值(GDP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP是国民生产总值，GDP是国内生产总值。
26．答案：√
解析：在金融市场上，利率是货币资金商品的"价格"，其高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。
27． 答案：×
解析：如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。
28 答案：×
解析：投资基金证券，是指由基金发起人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。
29．答案：×
解析：买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。拍卖人宣布的起拍价是一种要约邀请。
30．答案：√
解析：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标。平均指标主要有以下几种：算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数、众数。
31．答案：×
解析：增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。其中定基增长速度加上1(或100％)等于定基发展速度；而环比增长速度加上1(或100％)等于环比发展速度。
32．答案：√
解析：会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体往往是一个会计主体。但是，会计主体不一定是法律主体。
33．答案：×
解析：会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。
34．答案：√
解析：公共设施用地：是指居住区级及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。
35．答案：×
解析：容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
36．答案：×
解析：根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。
37．答案：√
解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的短期贷款利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。
38．答案：×
解析：单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2．2m以上者，均应计算建筑面积。
39．答案：√
解析：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。
40．答案：√
解析：承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。
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综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)
1、答案：C
解析：蔬菜生产基地属于基本农田。《土地管理法》第四十五条征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区，直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。
2、答案：B
解析：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日．
3、答案：BCD
解析：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。对经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。经济适用住房土地划拨取得。
4． 答案：ACD
解析：施工企业必须保证按工程设计施工，不是建设单位申请领取施工许可证应当具备的条件。
5．答案：BC
解析：开发商应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因此，A项工作应由甲公司来做。代理商品房预（销）售中，乙公司必须向买受人出具商品房的有关证件。
6．答案：AC
解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
7．答案：AD
解析：按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳城建维护税。
8．答案：C
解析：甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从商品房交付给陈某之日起计算。
9．答案：ABC
解析：有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊，槽廊的建筑，不计算建筑面积。因此，室外与室内不相通的花架不计算建筑面积。
（二）
10．答案：B
解析：二类用地：即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
11．答案：C
解析：容积率＝总建筑面积／土地面积
建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。1公顷=15亩=10000m2。总建筑面积=6X10000=60000m2。建筑覆盖率为50%，建筑基底占地面积=10000X50%=5000m2。办公楼建筑面积5000m2，办公楼楼基底占地面积=5000/5=1000m2。商住综合楼基底占地面积=5000-1000=4000。
12．答案：AC
解析：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
13．答案：BC
解析：保险合同属于借款合同的从合同。抵押合同是购房合同的从合同。
14．答案：C
解析：根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本＝会计成本(显见成本)+隐含成本
本例中，某房地产开发公司以1200万元取得了1公顷综合用地xx年的土地使用权。总建筑面积=6×10000=60000m2，综合楼建筑面积=60000-5000=55000平米。综合楼地价=1200万元-300万元=900万元。综合楼每平米地价=900万元/55000=163．64元。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=（1800+163．64）×（1+30%）=2552．73元/平米。
15．答案：BD
解析：该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人.
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