土地估价师：土地估价实务试题 估价实务基础 - 土地估价师考试模拟题
(一)综合计算题
1．某市一工业企业于19xx年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限xx年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进行赔偿。20xx年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构搜集了如下可用资料：
(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：
实例A：1250元／m2
实例B：1420元／m2
(2)该地块所处区域于20xx年10月出租的-工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为105元／m2，可收益年限xx年。
(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表4-1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。
表4-l
(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元／亩，土地开发费1．5亿元／km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12％，土地增值收益率20％，土地还原利率7%，综合还原利率8％。
2．某甲房地产集团经过调查，于19xx年以出让方式取得某市一片生地xx年土地使用权。该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30％。根据调查，该市同类土地取得费用为10万元／亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1．4亿元／km2。开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40％、30 9／6，20％。贷款年利率一年期为6％、二年期为7 9／6、三年期为8％；投资利润率为12％。当地土地增值收益是土地成本价格的20％，土地还原利率为6％。19xx年起至20xx年地价上涨幅度为每年增长2％。
20xx年某乙房地产开发公司在其中3000m。的A地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m2，耐用年限xx年，残值率为4％。目前该类建筑的重置价格为1800元/m2，建筑物还原利率为8％。20xx年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42％，请问是否正确?
3．某商场于19xx年5月以出让方式取得一宗商业用地土地使用权，期限为xx年，土地面积4000m2；同年8月开始建设，20xx年11月竣工验收并办理相关手续。根据城市规划，该区域商业用地容积率为3，且知商场共7层，地下室与地上一、二层建筑面积均相等，为2000m2；地上3～6层每层建筑面积相等。该商场地上一、二层于20xx年11月租出，期限为4年，月租金200元／m2，每年不变；3～5层于20xx年11月出租，期限为3年,月租金为1 80元／m2；六层一直空置。20xx年5月乙公司以房地产向银行抵押贷款。当地房地产抵押贷款额度一般为总价的60％，问该商场最多可贷款数为多少?
根据当地有关部门提供资料，20xx年当地同类商场的正常纯租金，一、二层为220元/m2，三、四层为200元／m2，5层以上为160元／m2。空置率一般为12％，房地产还原利率为8％，贷款年利率为8％。当地同类建筑的重置成本为1200元／m2，残值率为O，耐用年限xx年。
4．某公司于19xx年5月初建成综合性大厦一栋，土地面积3300m2，已于19xx年5月初办理土地使用权出让，出让年限为xx年。建筑容积率为4，1～4层为商场，5～10层为写宁偻。现该公司拟于19xx年5月取得该宗地土地使用权，20xx年5月初该公司拟与外商合资组建新公司共同经营该大厦，请问该大厦用地在20xx年5月1日的土地使用权价格?
并求出楼面地价。
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项目其他相关资料如下：
(1)该大厦为框架结构，重置价格为3000元／m2。经济耐用年限xx年，残值率2％。该大厦1～4层、5～10层建筑面积均相等，大厦首层建筑面积1500m2。
(2)该大厦建成后即投入使用，除lO层为该公司自用外，1～4层为商场，5～9为写字楼，全部以出租方式经营。商场与该公司签定的租约为3年，租金为6元／日.m2。根据市场调查，商场与写字楼的出租率分别为90％和80％。同类物业商场市场租金水平为250元／月.m2，写字楼市场租金水平为180元／月.m2。一般各类物业的出租费用为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价格的8％，税金为年租金的12％，保险费为房屋重置价格的2‰，当地土地还原利率为8％，综合还原利率为10％，银行一年期贷款利率为6％，贴现率为12％。
5．A市政府招待所与政府脱钩，拟组建股份制公司继续经营，委托某土地评估机构进行评估，用于办理用地手续，评估基准日确定为20xx年1月31日，评估人员确定采用基准地价系数修正法和市场比较法作为评估的基本方法，确定宗地属于商业用地二级区，并在该招待所附近地区调查选取了7宗类似房地产的交易实例作为交易案例，请选择三个交易案例作为比较实例并计算出该招待所宗地内“七通一平”条件下的土地使用权价格。
另调查获知，当地20xx年1～10月份，土地市场价格平均每月上涨1％，20xx年11月～20xx年3月平均每月上涨2％，20xx年底美元与人民币的市场汇率为1美元一8．27元人民币，20xx年1月美元与人民币的市场汇率为1美元一8．25元人民币，当地商业用地的土地还原利率为8％，容积率对地价的影响是：以容积率为2．5时为基准，当容积率每上升或下降0.1时，宗地地价上升或下降2个百分点，宗地所在区域的规划容积率为3。1999～20xx年，A市的商业用地宗地内从“五通一平”到“七通一平”的平均费用为60元／m2。
有关资料如表4-2：
表4-2
6．某开发公司于20xx年12月取得某商业用地的xx年期土地使用权即投入开发商用楼，该宗地土地面积为3800m2，开发总建筑面积为7500m2，该商用楼为地下一层，地上为4层，各层建筑面积均相等，开发总期为1年，预计开发后正常售价如表4-3所示。某商户于20xx年12月初买下竣工后的大楼的地下一层的1000m。(建筑面积)作为超市经营，该月底，该商户以其购买的商铺及其所分摊的土地使用权进行抵押贷款，现委托某土地评估机构对其分摊的土地使用权进行价格评估，如贷款额度为评估价格的65%，问其可以以其土地使用权实际贷款多少万元?
各层售价表如下：单位为元／m2
4-3
其他基本资料有：该区域同类建筑物建筑造价为1000元／m2，不可预见费为5％，销售费用为房地产总价的6％，同期银行贷款利率为5．31%，房地产开发利润为房地产总价的16％；各商户分摊土地面积比例原则为以其所购买商用房建筑面积占总建筑面积比例进行分摊；该城市的楼层地价分配比例表如表4-4：
4-4
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(二)票例综合分析题
1．某公司于19xx年9月31日以出让方式取得一宗国有土地，土地面积25亩，土地用途为工业用地，出让年期xx年，该公司与当地土地管理部门签定了《国有土地使用权出让合同》，出让金分三期缴纳，即19xx年9月31日、19xx年9月31日、19xx年9月31日分别缴纳50万元。取得土地使用权后，该公司对该宗工业用地进行了开发，共建造厂房、办公楼等7000m2，并于19xx年7月31日正式投入生产。该宗地位于某开发区，南侧紧临道路，随着该区域的日益繁华，20xx年9月31日，该公司经市场考察，在宗地的东南角占用了400m2 的土地建造了一座二层楼房，建筑面积500m2，框架结构，开办了一个酒店，年净收益30万元。20xx年3月31日，当地土地执法部门对该公司进行了查处，并报经当地人民政府，作出如下处罚决定：罚款15万元，并委托评估机构进行评估，以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价。已知：该区域类似酒店的年客观净收益28万元；商业用地规划容积率2.0；宗地所处区域的开发程度为通路、通电、通讯、通上水、下水、通热“六通”。请问：
(1)改变土地用途，用地单位应办理哪些手续?
(2)评估机构的评估思路及应设定的地价内涵是什么?
(3)该公司应补交因土地用途改变带来的土地差价的计算方法?
2．某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
(1)抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注羞意哪些问题?
(2)若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。
(3)对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。
(4)若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。
(5)抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。
3．某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?
(2)可采取哪几种估价方法?
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于20xx年8月开始施工，20xx年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1)简述评估技术路线；
2)应搜集审核的资料；
若采用市场比较法
1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?
2)确认比准价格有哪几种方法?
4．A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在20xx年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。20xx年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。
5．A公司20xx年2月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为7200m2的某宗工业用地xx年期土地使用权。该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。后一直未办理有关手续。20xx年4月，B公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。经调查，得知该市工业用地共分5级，其一级地基准地价为1680元／m2，二、三级均比上一级别少300元／m2，四、五级地均为上一级地价的75％。请问：
(1)采取协议方式出让土地，最低价如何确定?金额为多少?
(2)采取招标拍卖挂牌出让方式，按照何种程序办理?
6．河北省H市政府某股份制企业拟实施改制，委托省会某估价机构对该公司土地进行了评估，该公司持评估报告及其他相关手续到H市国土资源局办理相关用地手续，国土部门以评估结果无效为由，拒绝为该公司办理用地手续，并指定H市一家评估公司重新进行了评估，试分析国土局认定该评估结果无效的理由可能有哪些?
7．某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估，试问评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?如××房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使 用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据××市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，××房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?
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