土地估价师：土地产权价格评估方法

　　土地产权价格评估方法
　　土地产权的设定,是由于土地资源的稀缺性引起的，土地产权界定和保护成本较其他资源（水、海洋等）低，率先产生了产权。土地产权设置在不同的时期,因社会生产力水平的影响，产权设置的内容是有差异的。最先土地产权是以"领地权"出现的，所有权与使用权合而为一，没有分离。随着生产力发展水平的提高，不同的经济活动只要求某项权利与其相结合，而不是完整产权需求，社会需要将土地产权进行细化或重组。所以，土地产权越来越复杂，划分得越来越细。不论土地产权细化或重组，其目的是用以满足社会经济活动的某种需求。从所有权角度看，不论使用土地所有权以外的什么权利，所有权均需在经济上得以实现，需要获得产权消弱（让度）的补偿。而从产权需求角度看，其需要某种产权是为了满足社会经济活动的一定目的，支付该产权的补偿金额实质上是一种经济剩余，是其在获得社会平均利润的前提下的一项支出，实质是超额利润或土地产权束的购买价。所以，土地产权价格实质上是土地产权收益的资本化，其价格评估主要是对产权占有的收益现值总和或效用价值的测算，即为土地产权设定后的损益值的评估。|www.jianzhu51.com|土地产权损益值测算的基本方法主要有损益现值法、损益值比较法、损益余值法等。
　　（一）损益现值法
　　土地产权损益现值测算是以土地产权设定后，产权人带来的纯收益或损失的现值总和来评定其价格的方法。首先，估算土地产权设定后土地的损益值。土地上设定某项权利后，从原土地产权人的角度看，土地权利被细化，土地产权的排他性等权益受到影响，原土地产权失去了一定产权功能。因产权功能的让度，原产权人可以得到一定的收益或损失一定的收益。此损益额可从产权供求双方损益角度来估算：从产权供给角度损益值等于某项权利设定后产权人得到的损益值，或因某项权利设定后，土地价值的减价额；从产权需求角度，损益值等于因某项权利设定，法定某项产权人得到的收益值或支付的金额。不论产权让度者还是产权攫取者，其损益值等于该土地现收益值减去原产权条件下估价时点正常收益值的余值。其次，合理确定产权资本化率。产权资本化率的确定是比较复杂的，其本质是产权投资收益率，通常视产权的排他性、产权收益水平和产权的风险性进行确定。再次，确定产权损益年限。产权损益年限比较轻易确定，一方面可根据合同进行确定，没有合同的依据法律法规规定的期限或产权人合法使用期限的大小进行确定；另一方面,在对于法律或合同没有规定的，则依据当地习惯或排他性程度进行确定。最后，将各项参数代入相应公式,即可得到某项土地产权的损益现值总和，即某项土地产权的价格。
　　某项土地产权束（组）价格=式中：ri--未来第i年的损益值（ri也可按公式ri=k·r求出，式中r为完整土地产权的收益；k为某项土地产权收益分成比例）n--收益年限r--土地产权资本化率
　　（二）损益值比较法
　　土地产权损益值比较法类似于一般不动产估价的市场比较法，除一般市场比较法操作要求外，值得注重的方面有：①比较案例选择时应注重产权的一致性。产权种类不同，则产权功能不同，产权价格差别较大。②比较因素选择，应注重产权内涵等因素。产权价格除一般估价要求外，个别因素对其价格大小影响较大。人们对土地某项权利的需求，是为了满足特定目的，产权设定的条件是千差万别的，存在着权利排他性、期限、限制条件等差异。③注重产权的地域性。|www.jianzhu51.com|不同区域人们的行为准则是有差异的，产权界定条件除法律规定外，尚存在一些非凡习惯和供求方式，影响了产权价格。
　　待估某产权束（组）价格=某产权束（组）案例成交价×情况修正×期日修正×区域因素修正×个别因素修正×产权因素修正
　　式中情况、期日、区域、个别因素修正可按一般地价评估方法进行，产权因素包括区域产权因素（土地登记规则（办法）、产权束（组）供求状况等）和个别产权因素（产权排他性、产权内涵、产权法律占有期限等）。来源：
　　土地产权价格的损益余值法与不动产估价中的剩余法或净现值法评估思路基本一致。它是以土地完整产权的评估时点价格为土地产权重置价格，减去土地他项权利设定后的土地价格，所得余额即为土地此项产权束的价格。反之，土地因设定此产权后的现值等于产权完整的土地价格减去此项产权束的价格。土地设定他项权利后的现值或土地他项权利现值可通过市场比较法、收益还原法确定。
设定其他产权后的地价=正常完整土地产权的市值×（1-产权功能折损率）
　　土地产权价格除上述方法外，还可以通过单项产权价格累加得到产权重组价格；通过统计、猜测得到土地产权价格等等。

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