住宅小区建立物业管理权信托的社会价值

城市住房制度改革特别是近十年商品房小区的发展，改变了已有的居住模式，当然也就改变里人们的生活模式，即所谓的“居住改变生活”。
目前的城市社区建设大多以“法定社区”作为操作单位，地域的基础是预先规定的，而社会心理的基础是要靠以后培育的。具体而言，在城市指的是街道办事处辖区或居委会辖区以及目前一些城市新划分的社区委员会辖区。而在具体的操作层面，就是在房地产开发过程中形成的封闭或者半封闭的住宅小区。在当前的语境中，确定社区实体首选的标准是地域界限明显，至于成员归属感的强弱则是次要的，也是无法事先决定的。 www.jianzhu51.com－
“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”是党的十七大报告提出的社区建设的目标。
社区共同体形成，需要社区主体自组织能力建立。“自组织意味着一种自主而且自我管理的网络”。“市场交易的协调机制是价格竞争, 国家等级模式的协调机制是正式权威的命令机制, 自组织网络的协调机制是信任与合。”社区自组织要求不需要外部指令的强制,更不是通过价格竞争能够实现的。社区自组织是社区成员通过协商, 取得共识、消除分歧、解决冲突、增进信任、合作治理社区公共事务的过程, 并使社区逐步进入“自我维系”状态。
居住模式改变的同时，我国社会的经济结构也处于转型期，过去的生活模式打破了，新的信用和生活体系还没有建立，现在还只是有社区的一个空壳而已，并没有真正的形成一个整体。
在社区重建和社会转形过程中，各种利益冲突和体制冲突集中表现在社区，社区纠纷成为社会不稳定的重要因素和社会关注的焦点。
目前的利益冲突主要来源于社区居民与物业建造者（开发商）、管理者（物业公司）的利益冲突。由于每一个业主都是住宅私有者，这就产生了哈贝马斯所指出的建立在私人所有权和私人独立性、自主性基础上的公共事务的决定问题。而现实中，开发企业控制小区公共设施，物业公司控制社区公共事务的管理权。而企业追求利润最大化的本性与社区利益的冲突就不可避免。
由于公共设施控制在建造商手中，出于对资本的畏惧，社区成员不愿意参与公共事务。由于社区成员都是陌生面孔，没有信任的形成，对居民委员会等管理机构的信任也没有形成。在社区资产私有化的呼声下，业主参与不够，业主大会不能成立，居民委员会得不到信任，无法有效的管理社区的事务，造成了社区管理的混乱。
要培养业主的共同体意识，必须唤醒业主的主体意识并吸引业主积极参与社区建设和治理中来。
物业管理权信托的尝试就是希望建立业主、业主组织、物业企业全面介入社区财产和秩序管理的体系，在互相制约中相互促进，形成社区共同体和管理新体系。

一、落实物权法规定的共同管理权为财产权，恢复物业管理的物权本质
社区资源是社区赖以生存和发展的基础，也是社区建设的核心内容之一。社区资源主要指社区建设过程中所需要的物质和资金资源，包括开展社区工作所需要的各种活动场所、设施、设备、物品等有形资源。资金资源主要指社区建设、管理、活动、服务等方面所必需的资金和部分公益救助基金等资源。当前城市社区存在着资源不充足或者资源利用不充分的状况，社区发展受到严重制约。部分开发企业为追求短期利益，没有按照规划建造文化、体育、卫生设施。很多小区就是建立了会所或者其它设施，也没有依照法律规定用于社区居民的社会活动，而是私下变卖或者被挪作了宾馆或者高档消费场所。有些社区资源没有用于社区文化和体育建设，却变成立物业管理企业谋取利益的资源。
　　物权法生效，确定了建筑区划内的公共场所和配套建设的公共设施归业主共有，但因为物权法没有规定相应的登记的具体制度，归全体业主共有还停留在纸面上。在物权法将物业服务企业定位于服务后，很多人又将小区的物业管理误认为是简单地购买服务，弱化了物业管理的财产权本性。
通过物业管理权信托的设计，将公共财产设定为信托财产，将突出公共管理的财产属性，使公共管理与业主的财产利益直接建立联系，刺激业主参与管理事务的积极性。
通过物业维护基金的设立，强化业主的公共体意识，为社区的建立和形成建立明确的路径。

二、引导业主关注资产利益，调动业主和居民参与公共事务管理的积极性

社区自组织程度越高, 社群组织发育越完善, 就越接近于自组织秩序, 在信任与合作基础上, 就容易培育共同体意识, 从而有利于走出“集体行动的困境”；
而社区自组织程度越低, 就越接近于被组织秩序, 会促使居民投机行为的泛滥, 从而使社区缺乏公共精神, 使社区公共活动陷入“集体行动的困境”,从而增加社区治理成本。
而信任不是凭空产生的，需要一些制度安排。通过制度安排，让参与者直接感觉到财产和人参的安全，进而在相互的交往中增进信任并形成相互信赖。信托制度中，信托财产的独立性，在一定程度上打消了参与者的顾虑，为参与者建立信任奠定了基础。
当面对公共事务时, 要有参与的欲望和动机。决定居民是否参与社区治理不是显性的外在制度, 而是社区内部的制度, 即内生的社区规范。这种制度能影响居民社区参与的行为和动机。在信托制度下，所有的受益人业主都有资格参与决策和监督，还有资格通过司法途径进行救济，就为业主参与公共事务管理提供了动力。
物业管理权信托的建立，因为利益连带性，可以有效地建立普遍的社群网络,。在这些频繁交往网络中, 基于对制度的信任，逐步形成相互信任和合作,权利和义务感增加, 从而形成一种普遍互惠关系,。
这种普遍互惠是把短期利他与长期利己结合起来, 把自我利益和团结互助结合起来, 从而形成了合作的意识和结社习惯。治理的最佳状态是善治, 善治是一个实现公共利益最大化的社会管理过程,信托制度应当使实现善治的重要路径。

三、破解公共管理与公司制度的矛盾
公司制度是在资本主义发展过程中逐步形成和完善的一种经济制度。这种制度以利润最大化为目标，以经济效益为核心，为股东资产增值服务。公司的机制形成后与具体的企业的股东、经理人的道德标准没有关系。公司为实现其功能，在所有可能的情况下，尽可能地占有更多的资源，这与社区的目标显然使背道而驰的。个别经理人或者股东的社会责任都无法组织公司的这种本性。要增进公共利益，就必须采取制度性的措施将公司的追求经济利益的冲动限制在一定范围内。
信托制度在一定程度上可以解决了这个问题。大的美女编辑们
信托制度坚持以下原则：
按照信托制度要求，受托方不能为自己的私利而作为，他的法定义务就是为受益人而作为。经理人的作为是基于对受益人利益的忠诚。
受托人必须忠诚受托义务，受托人可以将部分收入作为费用，但是不得有损资本。
经理人必须及时向收益人提供财务信息并保证信息的真实。
上述原则是可以被强制执行的，如果受益人认为受托人违反上述原则，可以向法院起诉。在起诉被提起后，受托人必须证明自己的行为是审慎的。
物业管理权信托基于信托原则赋予公司更严格的责任，同时物业经理人被赋予信托人的责任。而一个受托人的责任，不仅仅是受益人诚实，而且还有关乎荣誉的谨慎。