房地产估价案例与分析精讲班第45讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
二、内容讲解
2.4房地产抵押价值评估
2.4.1房地产抵押价值评估的实质
根据我国现行法规，估价机构的房地产抵押价值评估实质上是评估抵押房地产（物）在设定抵押权时某估价时占的公开市场价值作为抵押贷款活动的价值参考。它的服务对象是金融（银行）业，是抵贷双方。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为；债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以能够带来收益的房地产抵押为前提，金融机构将资金发放给资信良好的借款者，通过收取借款利息和手续费获取收益，一般抵押人得到贷款达到为抵押房地产土地收购、开发、建设、购买、大修理、经营、收益等目的。作为抵押物的房地产有其设定抵押权时的市场价值、贷款价值；银行最终的贷款额，它是抵押物市场价值（现值或贷款价值）乘安全系数（或抵押率）得出的；还有出现不良资产处置抵押房地产时的变现价值等。
一些发达国家商业银行要求对抵押的商业房地产同时评估市场价值和贷款价值，并制定有银行内部的“房地产贷款评估准则”。这里指的贷款价值是采取保守和谨慎的方式评估出的房地产客观价值，评估也是采用通用的估价方法，成本价值一般作为收益价值的补充，但贷款价值评估所采用的参数与市场价值评估不相同准则提出了对评估参数运用的建议。
《房地产估价规范》6.4.2规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响”。这里定义的“抵押价值”等同于公开市场价值（格）。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》及最高人民法院的解释、《城市房地产抵押管理办法》和银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（2004.9）等均提到“抵押房地产的价值”或“抵押物价值”，但未对房地产抵押估价评估是什么样的价值作出定义。其中有的提出需要时，可以“委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构”评估确定。国内银行内部制定的贷款评审规定中，采用抵押担保时，在银行贷款承诺后，签订借款合同前，一般要求借款人委托该银行认可的独立评估机构对抵押物价值（或现值）重新进行估价。然后银行根据规定的针对不同抵押物类型设定的对抵押物价值（或现值）的不同抵押率，确定贷款本息及相关费用，最终确定贷款额。
因此，按照国内现行规定，估价机构的房地产抵押价值评估一般提供的是抵押物（房地产）在估价时点时的公开市场价格。该“抵押价值”等同于前述的“市场价值”，还不是“贷款价值”。“贷款价值”评估在国内尚属论争研究阶段，尚未形成科学可行的评估方法。
2.4.2房地产抵押价值评估的法律规定
《房地产估价规范》指出房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》（及高法的若干问题解释）、《城市房地产抵押管理办法》及当地和其他有关规定进行。当然也包括《房地产估价规范》本身。现将有关法规中规定可以设定抵押的房地产、不得设定抵押的房地产、与估价有关的内容主要者归纳如下。
2.4.2.1可以设定抵押的房地产
抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。
依法取得的房屋所有权连同。该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体、以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。
2.4.2.2不得设定抵押的房地产
土地所有权；权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；划拨土地使用权不得单独抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（上述可抵押的除外）；乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产《房地产）；以法定程序确认为违法、违章的建筑物；依法不得抵押的其他房地产
2.4.2.3其他限制条件
在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；房地产抵押，应当凭土地便用权证书、房屋所有权证书办理；当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；银行确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款事以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。
建筑工程款优于抵押权受偿；
2.4.2.4与估价有关的规定
依法不得抵押的房地产，没有抵押价值；首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值；以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额；以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响；以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值；以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
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