房地产估价案例与分析精讲班第75讲讲义

　　二、内容讲解
　　3.6　娱乐房地产估价
　　娱乐房地产是一类特殊的房地产，其估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握，以下通过案例来说明娱乐房地产估价的一些注意事项。
　　[案例3－8]和[案例3－9]分别是一个大型游乐场的主体部分和配套设施部分的房地产估价案例。该大型游乐场是国内首家综合性高科技旅游项目，现已建成开放。其建设项目主要包括：
　　（1）游乐场主体
　　（2）配套的办公综合楼
　　（3）配套的职工住宅（已竣工）
　　（4）××广场（包括半地下停车场、停车库、地面建筑物及构筑物）
　　（5）T207－0031土地（拟建配套的单身公寓）
　　[案例3－8]的估价对象包括游乐场的主体部分，[案例3－9]的估价对象则包括配套的办公综合楼、××广场以及T207－0031土地。
　　[案例3－8]
　　××游乐场主体房地产估价结果报告（节选）
　　（一）委托方：××实业发展有限公司
　　（二）估价方：××市××房地产交易估价有限公司
　　（三）估价对象：××游乐场主体房地产
　　1.坐落：“××游乐场”位于××市南山区白石洲地段，与已有的“绵绣中华”、“民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”等旅游景点形成了××市的旅游旺地。
　　2.权利状况：根据××市人民政府签发的×房地字第4000020822号房地产证，确认××市××实业发展有限公司为此次估价对象的权利人。
　　3.规划限制条件：土地权属来源：协议出让；用途：旅游度假及游乐用地；使用年限：xx年（2002.8.18－2042.8.17）。
　　（四）估价目的：为抵押贷款提供依据
　　（五）估价时点：20xx年4月20日
　　（六）价值定义：本次采用公开市场价值标准。
　　（七）估价依据：1.国务院、建设部以及××省和××市有关法规和政策2.房地产证3.委托方提供的有关资料4.××市现行房地产租售价格调查5.估价人员实地勘查获得的有关资料（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
　　（九）估价方法考虑估价对象性质、用途，拟采用成本法及收益法进行估价。
　　（十）估价结果：对估价对象的现状、位置、用途、环境、装修、使用年限等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据委托方提供的有关资料、市场调查及估价人员经验，我们采用成本法结合收益法计算，确定××游乐场主体房地产在20xx年4月20日的价格为人民币159039713元，大写：人民币壹亿伍仟玖佰零叁万玖仟柒佰壹拾叁元整。
　　（十一）估价人员：（略）
　　（十二）估价作业日期：（略）
　　（十三）估价报告应用的有效期：（略）
　　××游乐场主体房地产估价技术报告
　　（一）实物状况分析“××游乐场”位于××市南山区白石洲地段，与已有的“绵绣中华”、“民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”等旅游景点形成了××市的旅游旺地。
　　“××游乐场”是目前国内集现代科技、现代艺术、现代娱乐于一体的最大的室内综合性旅游项目。是××市继“锦绣中华”、“民俗文化村”、“世界之窗”等旅游景点建设后的又一力作。“××游乐场”总占地33815m2，其中主体中心部分占地15647.4m2，建筑面积16945.5m2；主体中心内共分为“今日街市”、“探索乐园”、“未来街市”、“森林乐园”和“××中心”五个娱乐区，围绕中，G剧场各具特色的旅游项目多达60多项。
　　“今日街市”有以阳光花园为背景的艺术化集市、鲜花大街、大型彩屏、高科技的激光电子琴、汽车展台、前卫艺术的别墅画廊等。
　　“森林乐园”主景为一个千奇百态的未来树，覆盖3300㎡，一次可容纳600多人同时上树游玩，有漂流船、高架列车、攀岩、翻斗乐、遥控小赛车、大力神等众多娱乐项目。
　　“未来街市”采用幻影荧光立体材料和悬浮成像技术营造海底世界，有六自由度动感影院的太空游，激光战车，跳跃太空舱，在触摸屏电脑缤纷世界里可欣赏数千种丰富精彩的节目片断。
　　“探索乐园”以主体影院、球幕影院、平面转立体的高科技设备为人们更为逼真、直观地欣赏艺术提供了机会。悬浮列车、航天飞机、未来航空站、太阳能汽车模型等演示，将娱乐和人们对未来的探索有机结合起来。
　　“××中心”是目前国内最大的室内花园剧场，它装备了世界上最大的600㎡超大规模投影及二千色全彩激光表演器，四组升降、飞人吊索行车等最新现代特技设备，其规模和先进设备的配套为全国一流。
　　根据××市人民政府签发的×房地字第4000020822号房地产证，确认××实业发展有限公司为此次估价对象权利人。土地权属来源：协议出让；用途：旅游度假及游乐用地；使用年限：xx年（2002.8.18～2042.8.17）。
　　（二）区位状况分析：（略）
　　（三）市场背景分析：（略）
　　（四）最高最佳使用分析：（略）
　　（五）估价方法选用考虑估价对象性质、用途，拟采用成本法及收益法进行估价。
　　（六）估价测算过程
　　1.收益法测算：
　　（1）报酬率测算：根据××市房地产年鉴及其他有关统计资料，参考现行银行存贷利率，商业、酒店、旅游业利润率及物价指数等，经综合测算，确定报酬率为10％。
　　（2）收益测算：根据房地产估价的最高最佳使用原则及替代原则，结合“××游乐场”现行经营水平及委托方提供的有关资料，确定估价对象收益水平如下：A.月有效毛收入计算a.主营收入（门票收入）
　　成人：90×2000×70％×30＝3780000（元）
　　儿童：45×2000×30％×30＝810000（元）
　　以上合计：3780000＋810000＝4590000（元）
　　b.副营收入（餐饮、工艺品等二次消费收入）
　　副营收入按主营收入之25％计副营收入：4590000×25％＝1147500（元）
　　以上合计：a＋b＝4590000＋1147500＝5737500（元）
　　B.月运营费用计算：a.营业成本5737500×3.3％＝189337.5（元）
　　（按收入之3.3％）
　　b.营业税金5737500×3.2％＝183600（元）
　　（按收入之3.2％）
　　c.营业费用5737500×12％＝688500（元）
　　（按收入之12％）
　　d.员工工资及福利5737500×18％＝1032750（元）
　　（按收入之18％）
　　e.行政管理费用、公共费用及非经营费用5737500×42％＝2409750（元）
　　（按收入之42％）
　　以上合计：a＋b＋c＋d＋e＝4503937.5（元）
　　C.月净收入＝月收入－月支出＝5737500－4503937.5＝l233562.5（元）
　　年净收入＝1233562.5×12＝14802750（元）
　　（3）估价对象价格测算估价对象价格＝148202750/10％×[1－1/（1＋10%）39.5]＝144593262（元）
　　估价对象单价＝144593262／16945.5＝8532.8（元／m2）
　　2.成本法计算：
　　（1）土地部分：根据《××经济特区协议用地地价标准、市政建设配套费收取标准》，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地地价为：①土地使用权出让金及土地开发费：700×15647.4＝10953180（元）
　　②市政建设配套费：1050×15647.4＝16429770（元）
　　以上合计：①＋②＝27382950（元）
　　（2）建筑物部分：根据委托方提供的有关资料，估价对象造价由前期工程费用、主体工程费用、主体附属配套工程费用等组成，具体如下：①前期工程费用（详见附件五）：前期工程费用由拆迁补偿费，设计、监理费，质量监督管理费三项组成。其费用总额为21620621元。
　　②主体工程费用（详见附件五）：主体工程费用由主体土建及主体安装两部分组成。
　　其中：主体土建为41471270.37元主体安装为10384785元以上两项合计为：5l856055.37元③主体配套及附属工程费用（详见附件五）（略）：主体配套及附属工程由主体装饰，园林、室外、临设、布置装饰及主体外设备三部分组成。
　　其中：主体装饰：9604998.31元园林、室外、临设、布置装饰：28326519.18元主体外设备：1258l169元以上三项合计为：50512686.49元据上建筑物总造价为：①＋②＋③＝21620621＋51856055.37＋50512686.49＝123989363（元）
　　（3）建设项目利息费用：根据委托方提供的有关资料，利息费用为766.74万元根据以上测算，估价对象价格为：（1）＋（2）＋（3）＝27382950＋123989363＋7667400＝159039713（元）
　　估价对象单价＝159039713／16945.5＝9385.4（元／m2）
　　（七）估价结果确定：
　　综上所述，依成本法计算，估价对象价格为159039713元；依收益法计算，估价对象价格为144593262元；综合以上两结果，结合估价目的，考虑估价对象实际情况，采用成本法计算之估价结果为估价最终结果，则：
　　估价对象价格为：159039713元
　　估价对象单价为：9385．4元／m2