房地产估价案例与分析精讲班第53讲讲义

　　3.估价结果报告
　　估价结果报告本案例包括了《规范》要求的十三部分内容及有关说明。估价报告有时可以和函一起单独出具，自身较完整，具有一定的独立性。
　　（1）估价对象
　　估价对象部分应明确估价对象的范围，概要说明估价对象的房地产状况，包括物质实体状况、权益状况和区位状况。一般分别土地、建筑物加以说明，特别是估价对象的一些特点。本案例对估价对象界定清晰，对使用功能、区位环境、权益状况介绍较详细，从权益上确认了估价对象可作为抵押房地产，但是建筑物各部分装修、设备缺少详细介绍。
　　本案例从专业角度判定估价对象可以作为抵押房地产。估价对象为一饭店整体房地产，有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。无共有权人，也无设定他项权利。有关法规条文规定“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”可以抵押：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”：“房地产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”。估价对象有权属证书，没有权属争议，没有设定抵押，只有短期租约。所以可确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产，但是评估价值中，不包含“相当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。
　　案例中对估价对象的介绍有其特点，除了上述内容外，估价人员还了解了饭店近几年的经营发展、装修改造、营业收入、入住率等情况，并作了介绍，知其历史，才能知其发展，这样对饭店今后现金流的谨慎预测打下了基础，使之更加可靠。
　　（2）估价目的
　　为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
　　（3）估价时点
　　按照约定以现场查勘日为估价时点。
　　（4）价值定义
　　案例中明确指出了本次估价采用的价值标准和价值内涵。“本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价时点时的公开市场的客观合理价格。本次估价结果为估价对象49977.62㎡，房屋所有权及相应的8048.23㎡，划拔国有土地使用权的价格。不包括土地出让金，不包括厨房设备、洗衣机、康乐中心等的可移动商业设备价值以及客房中由委托人配备的家具、可移动的电器、设备等。”
　　宾馆饭店类房地产是一种持续经营的通过饭店整体获得收益的房地产，其复杂性在于从净收益中剔除不属于房地产的收益部分，分出房地产对应的净收益。
　　案例中表述了估价结果的价值内涵，不包括的部分还有可能的无形资产的价值，这些往往是许多估价人员忽略的地方。若估价人员不明确，将会在估价过程中产生一系列的错误。
　　（5）估价方法
　　说明本次估价的思路，即技术路线和采用的方法，说明采用估价方法的理由和方法的定义。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法。
　　案例中考虑选用方法理由较适宜。“囚估价对象为收益性房地产，则选用收益法作为一种估价方法，又由于饭店类房地产买卖案例极少，难于选择市场法，故选用成本法为另一种方法对估价对象的整体价值进行估价。作为抵押房地产评估运用成本法也是谨慎评估的一种体现。”五星级饭店整体房地产估价有其特殊性，因数量极少，开发建设后一般不在市场整体销售，所以本报告根据估价规范采用收益法和成本法估价的技术路线是正确的。
　　（6）有关说明
　　本案例针对估价对象的情况，对估价结果的参考性、处分的合法性、补缴出让金问题、持续收益、注意带租约、注重预期风险、变现能力、可能的损耗、报告的使用及责任等问题作了说明和提示，很有必要；作为抵押房地产评估，又特别说明了抵押房地产可能出现的风险，提请抵贷双方注意。
　　4.估价技术报告
　　估价技术报告根据《规范》要求，包括七部分内容：实物状况分析、区位状况分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定。估价技术报告是作为完整房地产估价报告的一部分，反映估价师的分析和测算过程与结果，具有相对的独立性，但不能单独出具给委托人。
　　其中前两部分也可以归纳为房地产状况分析，含实物、权益和区位状况。前面四部分分析是为后续测算作准备的，其中也包括测算基础数据的根据。
　　（1）市场背景分析
　　本案例主要作了××市饭店市场分析，从饭店客源、客房数量、供给需求、经营状况、五星级饭店近三年的统计数据和分析预测。但还是缺乏当地区位附近同类（五星级）饭店的经营比较分析。
　　（2）收益法估价
　　收益法估价针对性较强。估价对象作为五星级饭店，由于经营方式和功能的多样性，如整体经营、整体经营与出租经营，各功能部分的不同经营内容，其收益来源是多种类型的。
　　估价对象具有客房及七、八类配套功能，本案例对估价对象本身及周边类似用途档次的饭店物业进行了详细的调查，内容涵盖客房部分（标准房、行政套房、豪华套房）、餐饮部分（中餐、西餐）、康乐部分（保龄、桑拿、网球、游泳、健身等）、商务办公部分（会议厅等）、出租部分、停车场等较为集中的类别进行了调查分析，分别比较了其客房数量、租金标准、就餐上座率、娱乐消费水平、空置情况，客房收入又考虑了淡旺季的差别等，从而对评估中采用的数据更加客观合理，给予了较好的技术支持。其中出租部分租约内外租金水平差异不大，合并计算，若有一定差异应当列出各部分租约情况，分别租约内外计算。本例主要是整体经营，也有少部分出租，所以采用分别、分功能计算各类收入，再按照整体运营计算成本费用以确定整个饭店净收益的方法是适宜的。
　　在运营成本费用的计算中，根据饭店特点，参考了饭店报表的栏目列支项目，除了正常经营成本费用外，估价中紧扣估价结果的价值内涵，对不属于房地产本身价值的部分注意从收益和成本中扣除，如商用设备和动产家具的价值（折旧费）、专业物业管理的酬金等，同时将房地产的折旧摊销保留在净收益中，方法是正确的。
　　估价对象既有自营又有出租，且由专业公司统一物业管理，特点突出。估价中，对饭店的经营收入、其他收入与客房收入的比例关系，各项变动成本与经营收入的比例，固定成本的计算基础等进行了分析比较，作到净收益的比例符合一般规律。收益预测现金流水平相当于可达到的现水平，未作过高预测。案例中确定报酬率、收益年限、收益法公式比较慎重。
　　（3）成本法估价
　　案例中成本法按照重新购建价格的成本构成逐项测算、加总，考虑土地年期修正和建筑物综合折旧。确定综合成新率时，建筑物根据分类折旧确定，综合年限与实地观察，比较可靠。有些估价报告确定过程比较粗略。
　　（4）扣除土地出让金价值
　　估价对象的土地使用权类型为划拨，则抵押价值中不应包括土地出让金（交政府地价部分）的价值。因此在收益法和成本法的评估中都从市场价值中扣除了相当应补缴的地价款（出让金）部分价值。
　　（5）估价结果确定
　　案例中详细说明了估价结果和确定的理由。由于两种方法结果收益法低，成本法高，相差在5％以内，处于合理范畴。饭店投入成本相对较大，而经营管理的难度较大，甚至亏损，估价结果具有合理性。另外考虑抵押评估的谨慎原则，将两个结果平等对待，不简单偏好某种方法，也是适宜的。
　　总之，本案例为评估一大型的、功能较为复杂、经营形式多样化的整体五星级饭店的抵押房地产市场价值，该房地产估价报告属于完整的、较优秀的报告。但对于大型饭店的估价，可研究的问题还很多，报告中一些数据来源及分析的深入性上，还有欠缺。