房地产估价案例与分析精讲班第77讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
[案例3－10]
××高尔夫球会有限公司部分房地产估价结果报告（节选）
（一）委托方：××高尔夫球会有限公司
（二）估价方：××市××房地产估价交易有限公司
（三）估价对象：
（四）估价目的：为向银行抵押贷款提供价格依据
（五）估价时点：20xx年6月7日
（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
（七）估价依据：
1.国家、××省及××市有关法规政策；
2.《土地使用权出让合同》及《房地产证》；
3.××高尔夫球会有限公司提供的财务报表及财务资料；4.估价人员实地勘察、调查所获信息。
（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法：由于高尔夫球场属于一种特殊形态的房地产，经营方主要靠出售会员证收回大部分投资，在会员证已售出的情况下，宜采用收益法估价计算，具体采用报酬资本化法进行测算。收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法。
（十）估价结果：根据估价对象所处地理位置、配套设施、交通环境等诸多因素，并进行市场调查后，在有关方面的配合下，运用我们的估价经验，评定××高尔夫球会A球道在20xx年6月？日的收益价格为302384500.00元，大写：人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。
（十一）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：（略）
（十三）估价报告应用的有效期：（略）
××高尔夫球会有限公司部分房地产估价技术报告
（一）房地产状况分析××高尔夫球会始建于19xx年，球会及其附属设施总占地约1.5万亩，周边达38公里。××球会由四个18洞球场组成，为中国首个72洞高尔夫球会。
××球会具备了国际高尔夫球会所应有的一切设施，包括一个五星级度假酒店、高雅舒适的会所、拥有亚洲最大网球中心的乡村俱乐部，生活、休闲、运动、旅游、娱乐、度假等一应俱全。球会以现代化、国际化为目标，采用国际高尔夫球会的运作方式与管理方式，已成功树立起国际一流高尔夫球会的地位。
××高尔夫球会A球道，是××球会的招牌球场。该球场由全球最受欢迎的设计师、在职业高尔夫球坛享有盛名的球王杰克。尼高劳斯（JackNicklaUS）设计，全长约7000码，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地将技术考验的准则揉合于不同的球洞之中，为不同技术程度的球手设计不同难度的击球目标，最大程度地满足了不同球手的需要。
××高尔夫球会位于××市西北方向，坐落在××区××镇高尔夫大道旁，西邻××，东毗××，南靠××、布吉，北接××市塘厦。交通四通八达，机荷高速连接广深高速，梅观高速、深汕高速在这里交汇，将××与××市区、珠江三角洲地区紧密连接。
（二）市场背景分析：（略）
（三）最高最佳使用分析：（略）
（四）估价方法选用由于高尔夫球场属于一种特殊形态的房地产，经营方主要靠出售会员证收回大部分投资，在会员证已售出的情况下，宜采用收益法估价计算，具体采用报酬资本法进行测算。收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其和得出估价对象价格的一种估价方法。
（五）估价测算过程
1.年有效毛收入的确定
（1）会员证收入遵照国际通行的作法，××高尔夫球会的运营采用会员制，一个18洞的球场容纳的会员数为l500个。所估价的A球道为该球会最好的球场，只有金卡会员可以使用，金卡会员又分为公司会员和个人会员两种，公司会员23.8万美元／个，个人会员15万美元／个。根据球会提供的资料，已销售金卡1367个，其中公司会员1039个，占70％，个人会员328个，占30％；尚余金卡133个，公司会员93个，个人会员40个。据此，我们可估算出未销售金卡的收益为：公司会员238000×93＝22134000（美元）
个人会员150000×40＝6000000（万元）
未销售金卡收益＝22134000＋6000000＝28134000（美元）
按估价日外汇牌价折合成人民币为28134000×8.2784＝232904500（元）
（2）会员年费收入及消费收入
①会员年费收入金卡会员每年需缴纳会员费l200美元，我们预计剩余的133个金卡可在两年内销售完，因此在计算会员年费收入时我们按全部1S00个会员年费计算：会员年费收入＝1200×1500＝1800000（美元）
折合成人民币为1800000×8.2784＝14901100（元）
②会员消费收入此部分收入含高尔夫球会会员及贵宾打球的果岭费、球车、球杆、球鞋、球衣出租等。收费标准如下：
根据上表，将会员、会员嘉宾、访客的消费进行平均分摊，我们推算出球道每天平均每人次的消费约为600元，根据委托方提供的资料显示球会四个球道每天入场约为550人次，在A球道打球人数约为200－250人次，扣除球道草苗的日常保养及球会经营淡旺季影响等不确定因素，确定A球道每天入场为135人次，则年收费收入为600×135×365＝29565000（元）
两项合计为：14901100＋29565000＝44466100（元）
2.年总运营费用的计算
（1）成本费用根据委托人提供的资料显示，年成本费用约为7000000元
（2）管理费用及人工工资根据委托人提供的资料显示，年管理费用及人工工资约为25000000元
（3）设备更新维护费根据委托人提供的资料显示，年设备更新维护费用约为3000000元
（4）营业税及所得税根据委托人提供的资料显示，每年需缴纳的营业税及所得税约为3200000元四项合计为7000000＋25000000＋3000000＋3200000＝38200000（元）
3.净收益计算
净收益＝年有效毛收入－年总运营费用＝44466100－38200000＝6266100（元）
4.收益价格计算
计算公式为：V＝a/r×[1－1/（1＋r）n] V表示房地产价格a表示房地产的净收益r表示房地产的报酬率，考虑银行一年期存款利率、市民平均生活指数、房地产利润等，综合确定现时的报酬率为8.5％n表示使用年期，A球道尚有使用年期xx年则y＝6266100/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）35]＝69480000（元）
总价值为232904500＋69480000＝302384500（元）
（六）估价结果确定
经过估价计算，估价对象在20xx年6月7日的收益价格为￥302384500元。大写：人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。
附件：A球道投资成本（仅供参考）（略）
经过估价人员对××高尔夫球会有限公司为期一个星期的查帐，估算出××球会A球道的投入成本。
××高尔夫球会A、B球道的一级会计科目设置包括高尔夫球场、绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程五个科目，在这五个科目下分设材料、机械使用费、工资与福利、管理费四个子科目，到20xx年底余额见下表：
我们对上述科目进行审查后，经过适当的修正、处理，对其中一些项目进行剥离、一些项目进行合并后估算如下：
说明：在对高尔夫球场科目进行分析审查后，把勘察测量费、球场设计费、征地补偿款、推土工程款单列出来计算，其中：勘察测量费为993807元，球场设计费为2l635906元，征地补偿款为3392414l元，推土工程款为65250000元；高尔夫球场科目下的管理费子科目包含的世界杯展览会费25227623元，属览会经营中的推广费用，不宜计入投资成本（本表已扣除）；高尔夫球场科目下各子科目中有相当一部分的费用应属A、B球道建设外其他项目的支出，我们在进行以上两点处理的基础上对其剩余部分选取其中的70％作为两球道项目的成本；绿化工程、道路工程中包含的广告费支出共60626390元属球会经营费用，我们把它扣除出来不计入成本；供电工程中有9600000元变电站工程款主要是为酒店、会所服务，我们取其中的30％计入A、B球道的投资成本；供水工程科目下的管理费子科目中包含的设计费40389250元，我们把它剥离出来后合并到球场设计费中；道路工程科目下的工资与福利子科目及供电工程科目下的管理费子科目取20xx年底数字，是因为我们在查账时发现20xx年发生的数额较大，且大部分不应列入A、B两球道的费用。
以上为A、B两球道的建造成本（不含地价），因为账目反映的是两个球道的投入，因此我们根据A、B两道所占用地面积按比例分摊（A球道用地面积为793270.10m2，B球道用地面积为656068.80m2，A球道约占54.73％），则A球道建造成本＝428423078×54.73％＝23447595l元。
A球道的估价价值＝地价＋建造成本＝23447595l＋47596206＝282072157元通过以上的估价计算，××球会A球道的投资成本应为282072157元，大写：人民币贰亿捌仟贰佰零柒万贰仟壹佰伍拾柒元整。
[案例3－10]分析
单独对一个高尔夫球场的某条球道估价是没有意义的，因为单独一条球道不可能形成市场价格，不可能在市场上转让单独一条球道，因此单独一条球道也不存在抵押价值。但是，该案例提供了高尔夫球场估价的参考案例。
。
房地产估价案例与分析精讲班第77讲讲义这篇文章由www.jianzhu51.com收集整理。
