房地产估价案例与分析精讲班第60讲讲义 案例与分析 - 房地产估价师考试辅导
2.7.7 房屋拆迁补偿估价纠纷的解决
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条～第二十六条规定：拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。
估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告，估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
[案例2－7]
××市×区××街旧城改造房屋拆迁评估报告
一、项目名称××市××区××街旧城改造项目
二、委托人××市内阁××房地产开发责任公司地址：××大厦××座××室法定代表人：××联系电话：略。
三、估价机构××市××房地产评估有限公司地址：××市××区××大街××大厦××室法定代表人：××房地产评估资格级别：建设部一级资质资格证书号：建房估证字××号联系电话：略
四、估价对象房屋所有权人：××公司房产位置：××市××区××号建筑面积：1022.2㎡
五、估价对象概况估价对象位于××市××区××号，西距××高速路约××km，南距区政府路约××m.（参见附件三：估价对象位置示意图、附件四：估价对象现状平面图）
估价对象为××区××街××公司拥有的2号楼房，建筑面积1022.2㎡，估价对象建筑物建成于19xx年，并于20xx年进行了装修，详见表2－35、表2－36：（参见附件五：估价对象现状照片）。
六、估价目的为委托人确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
七、估价时点二零零四年七月十五日。
八、价格定义根据××市现行拆迁政策、法规，房地产评估的有关技术规范、规则，以及本项目的具体要求，估价对象作为非住宅的房屋拆迁补偿价格包括两部分，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。
计算公式为：拆迁补偿价＝区位价格×k1×K2×K3×建筑面积＋地上物补偿价区位价格：依照××市非住宅区位类别图及文字说明确定估价对象所在地为七类地区，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该类别区位价格范围内，确定估价对象单位建筑面积的区位价格系数；K1：为容积率调整系数，根据被拆迁房屋现状容积率确定；K2：为房屋原用途调整系数，根据被拆迁房屋的实际情况和××市有关规定确定；K3：为规划用途调整系数，按照××市有关规定，当规划用途为市政府确定的市政公益事业或重点工程时取0.7，其他情况取1.0.地上物补偿价：按××市有关规定采取成本法，用房屋重置成本结合成新进行计算。本次评估为估价对象在估价时点的重置成新价，是以估价时点即20xx年7月15日的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。
九、估价依据
1.全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部及××市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件：。《中华人民共和国城市房地产管理法》「中华人共和国主席令第29号」。《中华人民共和国土地管理法》；。《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）；。《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）。《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）。《××市城市房屋拆迁管理办法》（××市人民政府令第87号）。《××市房屋拆迁评估规则（暂行）》（×国土房管拆字[2001]1234号）。《××市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（×国土房管拆[2002]646号）。《××市重置成新价评估技术标准》（×国土房管拆[2003]808号）。《××市房屋估价办法》「×房地评字[1996]573号」
2.委托人及产权人提供的有关资料：。《关于建设拆迁评估作价的通知》（参见附件二）。××旧城改造项目规划指标（参见附件五）。《估价对象清单》（参见附件三）。估价对象的《房屋所有权证》（参见附件四）。委托人及产权人提供的其他资料。
3.估价机构所掌握的有关资料，以及估价人员实地勘察、调查所获取的资料。
十、估价原则在本次拆迁评估中遵循了合法原则、替代原则、公平原则和估价时点原则，达到独立、客观、公正。
十一、估价方法及测算公式评估过程中，主要依据××市现行的拆迁政策、法规及拆迁评估标准，同时结合估价对象的实际情况，测算估价对象的地上物拆迁补偿价。
评估过程中，主要依据××市现行的拆迁政策及拆迁评估标准，同时结合估价对象的实际情况，测算估价对象的房屋拆迁补偿价。
房屋拆迁补偿价＝区位补偿价格＋地上物补偿价＝区位价格×Kl×K2×K3×建筑面积＋地上物补偿价地上物补偿价的计取，按××市有关规定采取成本法，用房屋重置成本结合成新进行计算。
计算公式为：非住宅楼价格＝（基本价格×楼房成新率＋∑各增项价格×各增项成新率）×建筑面积×时点系数×区域系数＋设备、附属物及装修价其中：基本价格：基本价格包括土建及上下水、照明及普通内装修（水泥地、内外墙刷白）。
增项：增项是指由产权单位统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气及抗震加固。
设备附属物及装修：指基本价格和增项所包含的内容外，估价对象额外的装修及设备。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响估价对象价格因素的基础上，确定估价对象在估价时点20xx年7月15日的房屋拆迁补偿价格为3550257元人民币，大写金额：叁佰伍拾伍万零贰佰伍拾柒元整（单位：元）。
十三、估价人员姓名 估价师证书注册号 签名（略）
十四、估价作业日期二零零四年七月八日至二零零四年七月十六日十五、估价报告应用的有效期本报告估价结果自二零零四年七月十六日起有效期为壹年。
十六、相关说明
1.本报告仅用于为委托人进行房屋拆迁补偿工作提供价格参考依据。
2.本报告的假设前提为××市房屋拆迁补偿的法规在一年内不发生重大改变。
3.估价报告中采用的估价对象的建成年代、长度、高度、面积等数据均以委托人提供的《估价对象清单》和《房屋所有权证》为准，如《估价对象清单》等发生变化，本估价报告结果有可能发生相应变化。
十七、声明本估价报告由××市××房地产评估有限公司负责解释。如果被拆迁人对评估结果有异议，可在收到拆迁评估报告之日起5日内向本估价机构提出复核咨询；如果对复核结果仍不满意，可委托评估机构重新进行评估，重新评估结果与原评估结果不一致的，由拆迁人与被拆迁人协商认定，并按认定结果补偿；拆迁人与被拆迁人协商认定不成的，一方可以向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构对双方提交的评估报告进行复核，并按复核结果补偿。复核的费用，由申请人承担；但复核结果与原评估结果差额超过复核结果5％（含）的，由原评估机构承担。
××市××房地产评估有限公司二零零四年七月十六日
附件目录
附件一：房屋作价通知单
附件二：关于建设拆迁评估作价的通知
附件三：估价对象清单
附件四：《房屋所有权证》
附件五：估价对象规划指标
附件六：估价对象位置示意图
附件七：估价对象现状平面图
附件八：估价对象现状照片
附件九：估价机构营业执照复印件
附件十：估价机构资质证书及估价人员资格证书复印
件[案例2－7] 分析
1.拆迁补偿估价是地方性很强的一种房地产估价形式，各地政府及有关部门制定了地方性的拆迁法规及拆迁估价的方法，本估价报告是××市某拆迁项目的分户拆迁估价报告，估价方法及依据为××市政府及有关部门制定的法规及条文，不适合其它地区的估价拆迁……
2.本估价报告为拆迁估价的结果报告，拆迁估价一般为批量性工作，估价对象之间的不存在区域性的差异，只有实物状况的差异，所以可根据全部被拆迁房屋的情况，出具一份全部估价对象整体的技术报告和分户的结果报告。
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