日常费用支出预算 物业管理实务 - 物业管理师考试辅导
为了对日常综合管理费进行有效的管理，也为了更好地贯彻“量出为入”的原则，尽可能在收取的日常综合管理费范围内，给业主和住户提供优质服务，创造方便舒适的生活环境，物业管理企业就得核定企业在计划期内完成日常综合管理任务所需占用的日常综合管理资金，作为企业收取和使用日常综合管理费的依据。
物业管理企业在核定日常综合管理费的预算资金需要量时要考虑以下几个因素：
第一，计划期内所接管物业类型、性质、结构、设备设施装置及管理服务要求； 大的美女编辑们来源：
第二，类似物业的以往历史资料和日常综合管理费的经验数据；
第三，对未来通货膨胀率的估计。
由于物业具有多样性的特点，每一物业几乎都有它独特的形式和结构，所需的日常综合管理费也不尽相同。因此，从理论上讲，每一物业的日常综合管理费预算定额都应单独测算，但这样计算比较繁琐，为了简化测算手续，可将物业分类，将同类结构的物业群所需的日常综合管理费测算出来，然后再按建筑面积平均分配。如某物业管理企业所接管的“名雅苑”小区中有多层住宅18栋、复式住宅12栋、高层住宅3栋，则可将18栋多层住宅、12栋复式住宅和3栋高层住宅所需的日常综合管理费预算资金定额，分别测算出来，然后再分别平均到各类物业的每一位业主。日常综合管理费的预算可用下列公式计算得出：
P=ΣPi (i=1,……n)
P——表示某类物业的日常综合管理费预算；
Pi——表示某类物业第i项日常综合管理费预算；
i——表示费用的项数；
Σ——表示所有费用项目的算术加总。
合理地计算日常综合企业管理费预算，关键是要将每一项费用都正确合理计算出来，不要漏项。 来源：来
下面分别说明每一项日常综合管理费的预算额的计算：
1人工费的预算
人工费预算基本上取决于两个因素，一个是计划期内不同性质、类型、对象的物业所需要聘用的日常管理人员数和维修工人数；另一个是计划期内所聘用的日常管理人员和维修工人的人均工资额。人工费预算定额的测算公式可表达为：
Pi=Σ(Ni×Wi) (i=1，……n)
Pi——计划期日常综合管理费中人工费的预算额；
Ni——计划期需聘用的第i类日常管理人员和维修工人数；
Wi——计划期第i类人员的人均工资额。 来源：
如表1-23所示，某物业管理企业要完成所接管的“名雅苑”多层住宅的日常管理任务，需聘用4人管理人员，每人每月工资600元；20个楼管员，每人每月工资350元；1个日常水电维修工，每人每月工资500元，则每月共需开支的人工费为：
Pi=4×600+20×350+1×500=9 900(元)
2行政办公费预算
行政办公费预算可通过预测全年费用支出，折合每月费用计算得到。对已有管理经历的物业管理企业，可根据上年企业会计报表和年终决算，得到报告期全年行政办公费支出数，再考虑物价上涨因素和应该减少的不合理支出，就可得到计划期全年行政办公费预算。用公式可表达为：
P2=F。(1+i%)-F。
P2——计划期行政办公费预算额；
F。——基期行政办公费实际支出；
i——通货膨胀率；
F′。——基期行政办公费中的不合理开支。
没有管理经验的物业管理企业可用下列公式测算行政办公费支出预算：
P2=ΣFi (i=1,……n)
Fi——指第i项行政办公费开支预测额。
3劳动保护防护费预算
劳动保护费预算主要取决于两个因素：一是计划期内物业管理企业所需聘用的职工人数；二是计划期内人均的劳动保护防护费。用公式可表达为：
P3=N×β
P3——计划期内劳动保护防护费预算额；
N——计划期内聘用的职工人数；
β——计划期内人均劳动保护防护费。
式中计划期内人均劳动保护防护费，可根据报告期合计资料中的有关数据加以测算分析得到。
4公用水电费预算
公用水电费预算主要取决于不同物业的公共设备设施装置和用水用电量及水电费的单价。用公式可表示为：
P4=ΣQ电i×P电+ΣＱ水i×P水 (i=1,……n)
P4——表示计划期内公用设备设施用水用电费支出；
Q电i——表示第i项公用设备设施用电量；
Q水i——表示第i项公用设备设施用水量；
P电——表示电费单价；
P水——表示水量单价。
公共设备设施一般主要包括公共照明设备系统、抽水送风机、给排水设备系统、电梯、中央空调，其用电量的计算，可根据实际使用情况测算。但有经验的物业管理企业可以根据报告期的用水用电情况和计划期要求节约降低的用量指标，测算得到。它们的具体计算如下：
(1)公共照明设备系统用电量的计算
Q电1=(W1×T1+W2×T2+……)×30
Q电1——公共照明设备系统用电量；
W1——每次开启时间为T1(小时)的照明电器总功率(千瓦/小时)；
T1——每天开启时间(小时)；
30——每月天数。
(2)抽水送风机的用电量
Q电2=W×24×α×30
Q电2——抽水送风机的用电量；
W——抽水送风机的功率(千瓦/小时)；
a——表示使用系数a=平均每天开启时间/24小时。
(3)给排水设备系统用电量
Q电3=W×24×a×30
Q电3——表示给排水设备系统的用电量；
W——给排水设备的功率。
a——给排水设备的使用系数。
(4)电梯用电量
Q电4=n×W×24×a×30
Q电4——电梯用电量；
n——电梯数量；W——电梯功率
a——电梯使用系数。由于写字楼、商厦、住宅和公寓的电梯使用时间和频率不同，因此a会有差异。通过统计方法进行估算，a大约在03～06之间。
(5)中央空调用电量
Q电5=n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b辅｝×T×30
Q电5——表示中央空调用电量；
n主——主机台数；
b主——主机的负荷系数；
W主——主机的功率；
n泵——水泵台数；
W泵——水泵的功率；
n塔——冷却塔电机的台数；
W塔——冷却塔电机的功率；
b辅——辅机的负荷系数；
T——每天空调工作时间；
30——每月天数。
5保安服务费预算
保安服务费由保安人员人工费、保安设备系统维护费和日常保安工器具费构成，应分别计算出这些费用预算，加总后即得出保安服务费预算额。用公式可表示如下：
P5=Σ3i=1Fi=F1+F2+F3
P5——表示保安服务费预算额；
Fi——表示第i项保安服务费预算额；
F1——表示保安人员人工费；
F2——表示保安设备系统维护费；
F3——表示日常保安工器具费。
其中，F1=保安人员聘用数×(人均工资奖金等+人均服装费+人均保险费)；
F2=保安设备系统用电量×电费单价+日常维修养护费；
F3=日常保安用警棍、电池和电筒等购置费。
物业管理企业若将物业的保安服务任务交给专业保安公司承包完成，则保安服务费预算额即为将支付给专业保安公司的费用。
6环卫清洁费预算
测算环卫清洁费预算可先将构成环卫清洁费的各项费用支出预算测算出来，然后加总。用公式可表示为：
P6=ΣFi (i=1,……n)
P6——环卫清洁费预算额；
Fi——第i项环卫清洁费支出预算。
若物业管理企业将物业环境清洁卫生任务，交给专业环卫部门承包完成，则环卫清洁费预算为支付给专业环卫公司的费用。
7绿化养护费预算
绿化养护费预算的测定，也是先将构成绿化养护费的各项费用支出测算出来，然后加总。用公式可表示为：
P7=ΣFi(i=1,……n)
P7——绿化养护费预算额；
Fi——第i项绿化养护费的支出预算。
8保险费预算
物业管理企业在确定物业保险费预算时，首先要选择好险种，险种的选择是由所接管物业的类型、使用性质决定的，同时也要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，并形成法律文件。
(1)一般对于公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。
(2)对于高层写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备。一般是按楼宇的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险。
(3)对一些特殊设备(如高层公寓的电梯、酒店的中央空调等)进行投保。
总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保是做好保险费预算的前提，也是搞好物业管理的一个重要环节。
保险费预算确定的公式如下：
P8=∑(MiXi)(i=1,……n)
P8——保险费预算额；
Mi——投保的物业价值第i种保险种类；
Xi——第i种保险种类的保险费费率。
9公共设备设施的日常维修养护费预算
公共设备设施的日常维修养护费预算，可以根据各种不同物业的历史资料和经验数据测算取得。如一般一台水泵的月养护费为100元，一部电梯的月养护费为1 000元。
10其他管理费预算
其他管理费预算，可以根据历史资料和经验数据测得，可将第1项到第9项的日常综合管理费加总后，乘一定的系数取得。
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